Alerte PLF 2026 Le Statut du Bailleur Privé, le grand retour ?

L'annonce du Ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, de réintégrer le Statut du Bailleur Privé (SBP) dans le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026 par voie d'amendement a été accueillie avec un optimisme prudent. Si l'ambition politique est de relancer l'offre locative, les dernières propositions techniques révèlent des compromis budgétaires qui pourraient en limiter significativement l'efficacité, créant de fortes tensions avec les attentes des professionnels.

L'amortissement fiscal : les chiffres du compromis

L'enjeu central réside dans l'amortissement fiscal, qui permet au bailleur de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. C'est ici que l'écart est le plus net entre les recommandations initiales (Rapport Cosson-Daubresse) et les propositions actuellement en débat : 

Exemple d'impact du plafonnement : Pour un investissement de 300 000 € (neuf, hors terrain), l'amortissement annuel à 3,5 % serait de 8 400 € (300 000 € x 80 % x 3,5 %). Ce montant est inférieur au plafond de 10 000 €, donc la déduction est totale. Par contre, si le taux était monté à 5 %, l'amortissement serait de 12 000 € (300 000 € x 80 % x 5 %) et serait plafonné à 10 000 €, annulant une partie de l'avantage.

Levier social : les bonus d'amortissement détaillés

Le caractère incitatif du Statut du Bailleur Privé repose sur un engagement social fort. Le bailleur ne peut bénéficier de l'amortissement que s'il loue sous un certain plafond de loyer (aligné sur le logement intermédiaire) et à des ménages sous conditions de ressources.

Des bonifications (bonus d'amortissement) sont envisagées si le propriétaire va au-delà de cet engagement :

Précision : Ces bonus sont applicables au taux de base (actuellement 3,5 % dans l'amendement). Ils visent à inciter les propriétaires à faire un effort sur le loyer, en échange d'un taux d'amortissement plus élevé, se rapprochant des 5 % initialement espérés pour le neuf.

Autres mesures clés confirmées (ou presque)

D'autres mesures phares, moins impactées par les arbitrages budgétaires, conservent leur potentiel incitatif :

- Déficit Foncier Multiplié par Quatre : Le plafond d'imputation sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 €. Cette mesure est vitale pour encourager la rénovation énergétique massive et la lutte contre les "passoires thermiques".

- Régime Micro-Foncier Rénové : L'abattement forfaitaire passerait de 30 % à 50 %, avec un plafond de recettes annuel relevé de 15 000 € à 30 000 €. Cette simplification rend le statut très compétitif pour les petits bailleurs.

- Exonération de Plus-Value Accélérée : L'exonération totale de la plus-value (IR et prélèvements sociaux) serait atteinte en 20 ans, contre 30 ans actuellement pour les prélèvements sociaux.

En conclusion : un SBP sous surveillance

Le Statut du Bailleur Privé est désormais sur la table du PLF 2026, mais dans une version plus contrainte que celle rêvée par le secteur. Le compromis à 3,5 % d'amortissement (plafondé à 10 000 € et limité à deux biens) est un signal politique fort, mais sa rentabilité économique sera jugée sur pièce par les investisseurs.

Le sort final du SBP dépendra du vote des amendements en cours et déterminera si ce nouveau cadre fiscal sera un véritable moteur de la relance locative ou une simple réforme technique au rendement limité.