Image de Sophie Louisnard

Investir dans l'immobilier ancien

Vous avez un projet d'investissement et l'immobilier ancien vous intéresse ? Découvrez les avantages d'un investissement locatif dans l'ancien pour bien définir votre projet.


Fiscalia vous propose un accompagnement global pour mieux appréhender votre investissement et définir la bonne stratégie.

Pourquoi choisir l'immobilier ancien ? 

Que ce soit dans l'immobilier neuf ou ancien ce placement reste intéressant. Dans l’immobilier ancien vous allez bénéficier d’un emplacement de qualité au cœur des centres villes, une disponibilité immédiate, et avec un prix d’achat légèrement inférieur au neuf. De plus, plusieurs dispositifs fiscaux vont pouvoir être avantageux pour réduire vos impôts en investissant dans l’ancien.

 

Nous ferons le point sur les dispositifs en vigueur pour 2022 ainsi que les aides dont vous pourrez bénéficier si vous souhaitez réaliser des travaux.

Découvrez également notre Guide de défiscalisation complet sur l’ensemble des dispositifs qui peuvent être intéressant pour votre fiscalité en 2022.

Quels sont les avantages d'un investissement immobilier dans l'ancien ?

L’immobilier ancien vous offre de nombreux avantages que vous ne retrouveriez pas forcément dans l’immobilier neuf :

  • Des emplacements de premier choix dans le centre des villes ;

  • Un charme certain pour les amateurs d’architecture et de matériaux nobles (parquets, cheminées...)

  • Une offre de bien plus importante que dans le neuf ; 

  • Un prix au m2 inférieur ;

  • Et des avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation que vous pourrez entreprendre (Loi Denormandie, TVA réduite…)

 

L’immobilier ancien fait partie des principaux placements immobiliers car il permet de répondre à divers objectifs d’investissementsse constituer un patrimoine, se créer un complément de revenus, préparer sa retraite et se constituer un capital pour de futurs projets.

Voici plus en détail les atouts de l'immobilier ancien et plus particulièrement à Toulouse et en Occitanie : 

 

Le prix/l'offre disponible :

Premier atout de l’ancien : le prix d’achat du bien, en effet l’offre est plus élevée que dans le neuf vous aurez ainsi plus de chance de trouver la « bonne affaire ». Cela vous laissera également un plus grand choix dans vos recherches avec des biens plus variés et diversifiés en fonction de l’emplacement et de vos goûts. Les économies que vous réaliserez à l’achat vous permettront de rénover le logement ou de le meublé si vous souhaitez faire de la location meublée.  

La localisation : 

Autre atout majeur : l’emplacement, c’est un point essentiel pour votre investissement. Les biens dans l’ancien se situent généralement dans les centres villes ou dans des quartiers historiques. Tout d’abord avec un bon emplacement vous avez la garantie de trouver un locataire rapidement et d’éviter tout risque de vacance locative. À plus long terme vous avez l’assurance de revendre votre bien plus rapidement et au bon prix.

À noter aussi que les centres-villes séduisent une large cible de potentiel locataire (étudiants, actifs, séniors…), attirés par les commodités : commerces, transports, écoles, emplois etc…

Les charges : 

Dans l’acquisition d’un bien ancien, les charges pour le propriétaire sont réduites. Vous aurez essentiellement les charges concernant la copropriété (s’il y a des parties communes). De quoi séduire un bon nombre de locataires également et d’une autre part augmenter votre rendement locatif sur la durée !

La plus-value : 

Le cachet de l’ancien favorise la demande pour ce type de bien. La valeur du logement ne cessera d’augmenter au fil du temps, d’autant plus si vous entreprenez des travaux de rénovation et de modernisation. Sachez qu’il est possible de bénéficier de plusieurs aides de l’État pour la réalisation des travaux (notamment les travaux liés à la performance énergétique).

Vous dégagerez ainsi une plus-value plus importante à la revente.

 

Pour finir, malgré des frais de notaire plus important qu’un investissement immobilier dans le neuf, l’ancien représente une opportunité d’investissement très prometteuse pour développer votre patrimoine surtout si vous êtes accompagné par un expert dans ce domaine.

Obtenir de l'aide pour développer mon patrimoine

Les avantages fiscaux dans l'ancien : 

Sachez qu’il existe plusieurs dispositifs en France pour vous permettre d’optimiser votre fiscalité. Ici, ce sont les travaux de rénovation de votre logement qui vous aideront à alléger votre imposition en plus de le rendre plus attractif !

Pour cela, il vous faudra :

  • Respecter certaines zones géographiques du territoire en fonction du dispositif que vous aurez choisi ;

  • Réaliser les travaux de mise aux normes (rénovations énergétiques) ;

  • Et respecter certaines conditions (plafond de loyer, revenus …).

Rentabilisez vos impôts avec la loi Denormandie : 

Il fait partie des derniers dispositifs mis en place par le gouvernement pour attirer les investisseurs vers l’ancien. Depuis 2019 la loi Denormanie vous permet de défiscaliser dans l’immobilier ancien ! Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation, vous devrez respecter des conditions pour pouvoir bénéficier des avantages. En premier, vous devrez vous engager à louer le bien pendant une durée déterminée à l’avance en fonction de l’avantage fiscal choisit (6, 9 ou 12 ans). En second, un plafond de loyers sera à respecter et des travaux sont obligatoirement à prévoir, ces règles sont fixées par le gouvernement.

 

Pour en savoir plus sur ce dispositif, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée au dispositif Denormandie.

 

À savoir : vous pouvez aussi choisir le dispositif Pinel pour votre investissement dans l’ancien, cependant il vous faudra  rénover le logement comme neuf ! Pour en savoir plus, n’hésitez pas à demander l’aide de nos experts en investissement. 

Les autres dispositifs pour optimiser votre investissement : 

La loi Malraux : 

  • Entrée en vigueur en 1962, le dispositif Malraux vise à compléter la législation pour la protection du Patrimoine historique français en encourageant la restauration de celui-ci.

  • Pour qui ? Ce régime fiscal s’adresse surtout aux particuliers fortement imposés et ceux qui cumulent déjà certaines aides fiscales.

 

  • Comment en bénéficier ? Pour bénéficier de ce dispositif : vous devez faire l’acquisition d’un immeuble dans son ensemble et le rénover entièrement. Il vous sera aussi demander de respecter certaines conditions comme la mise en location du bien pendant 9 ans, en contrepartie vous obtiendrez une réduction d’impôts conséquente.

Le déficit foncier : 

  • ​Son principal atout, est de ne pas rentrer dans le plafonnement des niches fiscales. Les travaux de rénovation sont le meilleur moyen de réduire vos impôts mais aussi de réaliser une plus-value à la revente.

  • Pour qui ? Si vous décidez d’acheter un bien ancien avec travaux pour optimiser votre fiscalité, le régime foncier peut s’avérer intéressant surtout si vous êtes fortement imposé.

  • Comment en bénéficier ? Il vous permettra d’effectuer les travaux nécessaires dans le logement et ensuite déduire ces frais de vos impôts. Il faut  veiller que les travaux soient déductibles : seuls les travaux d’amélioration, d’entretiens, de réparation sont pris en compte. Les « gros travaux » de rénovation ne sont pas déductibles (reconstruction, agrandissement…).

Rénovation de votre logement : les aides de l’État

À la suite de votre investissement, si vous avez besoin d’effectuer des travaux de rénovations énergétiques pour votre logement, vous pouvez obtenir des aides de l’État.

 

Découvrez ici, les aides qui peuvent vous aider à optimiser le coût total de vos travaux :

Ma Prime Rénov' :

MaPrimeRénov' est ouverte à l'ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu'ils occupent le logement à rénover ou le louent. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans ou depuis au moins deux ans lors du remplacement d'une chaudière au fioul. Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus et du gain écologique des travaux.

TVA à 5,5 % : 

Si vous rénovez votre logement, certains travaux peuvent bénéficier d'une TVA à taux réduit à 5,5 %. Celle-ci s’adresse aussi aux propriétaires occupants, bailleurs ou syndicats de propriétaires. Cependant, le logement doit être achevé

depuis plus de 2 ans.

Éco-prêt à taux zéro :

L'éco-prêt à taux zéro vous permet de financer la rénovation énergétique de votre logement sans faire d'avance de trésorerie et sans payer d'intérêts. Le prêt peut aller jusqu'à 50 000€ (nouveauté suite à la loi de finances pour 2022). Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2023. Il concerne aussi les propriétaires occupant ou bailleur y compris en copropriété, il est accordé sans conditions de ressources.

 

Pour info : Si vous êtes bailleur, le logement doit être loué comme résidence principale. Un seul éco-prêt à taux zéro peut  être accordé par logement.

Tout savoir pour mieux investir :

Investir dans l'immobilier Neuf

Bâtiments résidentiels

Investir en
LMNP

Image de Patrick Perkins