Expert LMNP Toulouse
Nos services pour gérer votre location meublée.
Nous gérons l'ensemble de vos démarches pour votre activité de location meublée LMNP à Toulouse :
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Création de votre activité de loueur meublé non professionnel
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Assistance et conseil sur la fiscalité LMNP
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Gestion comptable et déclaration de votre location meublée
Augmenter la valeur locative de votre bien
Ne payer plus d'impôts sur vos revenus locatifs
Nos services LMNP à Toulouse
Ne payez plus (ou peu) d'impôt sur vos revenus locatifs.
Création activité LMNP
Démarrer votre activité de location meublée dans les règles.
Comptabilité et déclaration LMNP
Gestion comptable de votre activité de location meublée.
Assistance et conseil LMNP
Une équipe d'expert pour répondre à vos questions.
Nos offres pour votre location meublée à Toulouse
Immatriculation et Déclaration comptable de votre location meublée avec notre cabinet situé à Toulouse. Nous pouvons aussi gérer votre location meublée à distance.
Guide de la location meublée LMNP
Retrouvez un condensé d'information sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle rédigé par nos experts.
Comparatif régime fiscal LMNP
Objectif
0€ impôt
Comprendre la fiscalité de la location meublée
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Rappel et définition du LMNP
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Liste des meublants
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Les 2 régimes fiscaux en location meublée :
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La location meublée au régime : Micro-bic
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La location meublée au régime : Réel simplifié
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L'amortissement en location meublée
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Le déficit en LMNP
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Déclaration en LMNP
À quoi correspond la location meublée ?
Traditionnellement, la location d'un bien s'effectue sans meubles, ce qui signifie que le bien est loué vide. Dans ce cas, c'est au locataire de meubler son appartement selon ses goûts et besoins. En revanche, pour la location meublée, le propriétaire est tenu d'aménager le bien avec un certain nombre de meubles avant de le proposer à la location, afin de satisfaire aux critères spécifiques de la location meublée.
Quelle est la liste des meubles à respecter en location meublée ?
Afin de respecter le cadre de la location meublée, il faudra suivre la liste émie par le ministre du logement fixant les éléments de mobilier obligatoires. Le locataire de l’appartement ou du bien meublé doit pouvoir dormir, manger et vivre confortablement sans qu’il n’est à aménager lui-même le bien.
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Literie avec couette
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Volets ou rideaux dans les chambres
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Plaques de cuisson
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Four ou four à micro-onde
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Réfrigérateur
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Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
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Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
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Ustensiles de cuisine
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Table
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Sièges
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Étagères de rangement
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Luminaires
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Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
LMNP, quel régime adopter ?
En devenant loueur en meublé non professionnel ou LMNP sachez que vous devrez choisir entre deux régimes pour pouvoir profiter d’une réduction fiscale conséquente sur votre investissement. En effet, vous pourrez opter pour le régime forfaitaire qui vous permettra de profiter d’une imposition uniquement sur la moitié de vos loyers (50% de vos revenus locatifs).
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En revanche, vous pourrez aussi choisir le régime réel et ainsi bénéficier d’une déduction de vos charges mais pas seulement, le régime réel vous permet d’amortir la valeur du bien (hors foncier), le mobilier ainsi que les travaux réalisés. L’amortissement de votre location meublée non professionnelle vous permet dans la majorité des cas de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.
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Que vous ayez opté pour le LMNP forfaitaire ou au réel, ce dernier n'entre pas en compte par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. Ce qui vous offre la possibilité de louer plusieurs biens immobiliers grâce à ce régime fiscal.
Location meublée au micro-BIC avec abattement de 50%
Appliqué par défaut lorsque vous souhaitez déclarer votre location meublée, le régime micro-bic dispose de formalités administratives allégées, il suffit de reporter le montant de vos revenus locatifs issus de votre location meublée (loyers, charges facturées et provisions) dans les cases 5ND à 5PD, cadre « revenus des locations meublées non professionnelles » .
Ce régime est applicable aux locations rapportant jusqu’à 72 600 euros. Au travers de ce régime vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50% établi par l’administration, vous n’aurez pas à opérer la déduction mais à déclarer vos revenus bruts.
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Cas particuliers pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, le régime micro bic s’applique dans la limite fixée à 176 200 euros de recettes brutes. L’abattement fiscal est plus conséquent, il représente 71%.
Location meublée au régime réel simplifié
Dans la majorité des cas ce régime est plus intéressant fiscalement. Il permet d’amortir la valeur du bien, des travaux, du mobilier et également de déduire toutes les dépenses liées à l’activité. Voici la distinction entre les charges courantes déductibles et les charges amortissables.
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Liste des charges déductibles :
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Assurance
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Si copropriété : charges
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Électricité
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Entretien et petites réparations (inférieur à 600 euros )
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Frais d’agence : mise en location et gestion du bien
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Impôts : taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises
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Téléphone & internet
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Intérêts du prêt
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Frais de comptabilité
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Liste des dépenses amortissables :
En général elles sont supérieures à 600 euros, ces dépenses concernent :
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Travaux réalisés dans le logement
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Achat de mobilier pour meubler le bien.
L’amortissement en LMNP
L’amortissement de votre location meublée vous permet de ne pas ou très peu payer d’impôts sur vos revenus locatif. Il faudra ventiler en plusieurs composants la valeur de votre bien. La durée moyenne d’amortissement d’un logement est comprise entre 30 et 40 ans, on considère que le bien perd de sa valeur chaque année durant cette durée.
Point important sur la plus-value en LMNP en cas de revente du bien : Pas d’inquiétude lors de la revente de votre bien, en lmnp le calcul de la plus-value ne prend pas en compte la valeur du bien amorti mais la valeur d’achat. Il faut considérer que serez redevable de l’impôt sur la plus-value des particuliers de manière classique.
Attention : Si vous basculer en LMP, location meublé professionnelle le calcul de la plus-value prend en compte la valeur du bien amorti, ce qui implique une fiscalité beaucoup plus conséquente à la revente.
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Le déficit en LMNP
Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, que vous pourrez ainsi reporter les prochaines années si vous êtes en bénéfice, aucune limite dans le temps n’est fixée. Il est cependant préconisé de tenir une comptabilité rigoureuse afin de pouvoir justifier vos dépenses en conservant justificatifs et factures.
Pour établir votre liasse fiscale permettant de justifier vos amortissements, il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste.
Déclaration régime réel LMNP
Les étapes à suivre pour bien déclarer votre lmnp au régime réel :
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Déclarer votre début d’activité : Pour cela vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité de loueur meublée non professionnel.
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Transmettre votre formulaire au greffe afin d’immatriculer votre activité et ainsi recevoir votre numéro SIRET
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Vous pouvez adhérer à un organisme de gestion agréé ( OGA ) et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts sur vos frais de comptabilité. ( A noter qu’à partir de 2023, la souscription à un OGA ne sera plus intéressante )
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Créer votre espace professionnel sur le site des impôts
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Vous devez tenir une comptabilité avec vos recettes et vos dépenses ( il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste )
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Entre le mois de janvier et le mois de mai, il faudra transmettre votre liasse fiscale au service des impôts des entreprises
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Pour finir vous devrez reporter votre résultat d’activité sur votre déclaration d’impôts
Loueur LMNP : l'imposition sur les revenus professionnels
La Cotisation foncière des Entreprises ou CFE est composée d’une part :
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De la Contribution sur la valeur ajoutée des entreprises ou CVAE
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Et de la Contribution Economique territoriale ou CET.
En tant que loueur meublé (même en tant que particulier) vous pratiquez une activité commerciale professionnelle vous êtes donc redevable de la CFE. C’est un impôt local qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010.
Vous devez donc vous acquittez de cet impôt puisque vous déclarez vos revenus locatifs en LMNP que ce soit au régime bic ou réel dans la catégorie BIC (= bénéfices industriels et commerciaux).
Certains loueurs LMNP sont exonérés de la CFE, pour savoir si vous êtes dans ce cas n’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers.
À savoir : la CFE fait partie des charges que vous pouvez déduire en tant que loueur meublé comme les charges de copropriété ou encore la taxe foncière.