Simulateur LMNP 2026
LMNP : investir en meublé pour réduire vos impôts locatifs
En 2024, le LMNP représentait plus de 60 % des dossiers accompagnés par Fiscalia. La raison est simple : c'est le seul dispositif qui cumule quatre avantages qu'aucun autre ne propose ensemble.
L'amortissement LMNP est une charge comptable, pas une niche fiscale. Il n'entre donc pas dans le plafonnement des niches à 10 000 €/an. Vous n'avez aucune contrainte de zone, de plafond de loyer, de durée d'engagement ou de ressources du locataire. Et vous pouvez l'appliquer à tout type de bien meublé : appartement, maison, colocation, résidence étudiante, courte durée.
"Le LMNP est notre recommandation par défaut pour un premier investissement locatif à Toulouse. C'est le dispositif le plus souple, le plus durable et le plus simple à maintenir dans le temps."
Vous voulez voir comment le LMNP se compare aux autres dispositifs ? Notre page dédiée confronte les dispositifs fiscaux immobiliers avec un tableau chiffré.
Voir le comparatif →Le bien n'est pas amorti en bloc. Il est décomposé en composants avec des durées d'amortissement propres : gros œuvre (30 à 50 ans), toiture (25 ans), installations électriques et plomberie (20 ans), agencements intérieurs (15 ans), mobilier (5 à 7 ans), travaux de rénovation (10 à 15 ans). Le terrain, lui, n'est pas amortissable, sa part est généralement estimée entre 10 et 20 % du prix d'acquisition à Toulouse.
Chaque année, une fraction de la valeur de chaque composant est retirée comptablement de vos loyers. Pour un bien de 150 000 € (hors terrain) avec 7 000 € de mobilier, l'amortissement annuel se situe typiquement entre 4 500 et 5 500 €/an. Cette charge s'ajoute aux charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion, comptabilité).
Si l'amortissement + les charges réelles dépassent vos loyers, votre résultat BIC est négatif. Vous ne payez aucun impôt sur les revenus locatifs. L'excédent d'amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps, il ne se perd jamais. Dans la pratique, un investisseur LMNP bien accompagné paie 0 € d'impôt sur ses loyers pendant 10 à 20 ans.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. Si vos charges réelles seules créent un déficit, il est reportable. Mais l'amortissement est « mis en réserve » et utilisé les années suivantes quand le résultat est positif. C'est cette mécanique qui garantit 0 € d'impôt aussi longtemps.
Combien d'amortissement pour votre bien ? Le simulateur calcule l'amortissement par composants avec vos données réelles.
Simuler →| Critère | Micro-BIC | Régime Réel (recommandé) |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire 50 % | Déduction charges réelles + amortissement |
| Pour 8 000 € de loyers | 4 000 € imposés | 0 € imposé (amort. + charges > loyers) |
| Impôt à TMI 30 % | ~1 900 €/an (IR + PS 17,2 %) | 0 €/an |
| Impôt à TMI 41 % | ~2 700 €/an | 0 €/an |
| Comptabilité requise | Non | Assistance déclarative recommandée |
| Coût assistance | 0 € | 490 € TTC/an (déductible des revenus BIC) |
| Économie nette sur 15 ans | — | 20 à 35 000 € (selon TMI) |
| Verdict Fiscalia | Simple mais coûteux | Rentable dès que charges + amort. > 50 % des loyers, soit 90 % des cas avec un crédit |
Réel ou micro-BIC pour votre bien ? Échangez avec un expert Fiscalia qui simule les deux scénarios avec vos chiffres.
Analyser mon projet →Plusieurs réformes adoptées en 2025 impactent le LMNP. Voici ce qui change concrètement, et ce qui ne change pas.
Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, article 84), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, si vous avez amorti 60 000 € sur 12 ans, votre plus-value imposable sera augmentée de ce montant. Cela augmente la fiscalité de sortie mais ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP sur un horizon 15+ ans grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans).
La LFSS 2026 augmente la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Le total des prélèvements sociaux sur les revenus BIC (LMNP) passe de 17,2 % à 18,6 %. Ce nouveau taux s'applique aux revenus perçus dès 2025 (déclarés en 2026). En régime réel avec résultat BIC à 0 €, l'impact est nul, vous ne payez ni IR ni PS.
Depuis février 2025, les Organismes de Gestion Agréés (OGA/CGA) sont abolis. Il n'y a plus de majoration de 1,25 pour non-adhésion, ni de réduction d'impôt de 915 € pour frais de comptabilité. Cela simplifie le dispositif mais supprime un petit avantage fiscal annexe.
Le régime réel BIC reste intact : amortissement du bien, déduction des charges, report des déficits. La location meublée longue durée conserve tous ses avantages. Le micro-BIC longue durée reste à 50 % / 77 700 €. Le statut LMNP lui-même et ses conditions d'accès sont inchangés.
Comment la réforme impacte-t-elle votre projet ? Simulez avec les nouvelles règles intégrées.
Simuler avec les règles 2026La réintégration des amortissements dans la plus-value est la seule mesure réellement impactante. Elle renforce l'intérêt d'une détention longue (15+ ans) et d'un accompagnement fiscal anticipant la sortie dès le montage initial. C'est exactement ce que Fiscalia fait depuis 20 ans.
Chaque projet est différent. Voici un exemple réel de stratégie mise en œuvre par notre cabinet.
Avant Après Gendarme, 28 ans — TMI 11% — Studio 95 000€ — Autofinancé dès le 1er mois
À 28 ans, ce gendarme anticipe sa retraite à 52 ans avec une pension divisée par deux. Fiscalia identifie un studio proche de la faculté à Toulouse pour 95 000€. Loyer 550€/mois, mensualité 550€, l'opération s'autofinance dès le départ. Grâce au LMNP réel, aucun impôt sur les loyers. À 52 ans, le bien génère 550€/mois nets de crédit et d'impôt.
Effort mensuel
0€
Impôt locatif
0€
Complément retraite
550€/mois
Optimisez votre patrimoine avec l'expertise Fiscalia.
Fournir les 11 éléments de mobilier obligatoires (literie, plaques, frigo, vaisselle, table, sièges, luminaires, rangements, rideaux, matériel entretien). Loyers inférieurs à 23 000 €/an ou aux autres revenus du foyer. S'enregistrer sur le guichet unique INPI dans les 15 jours suivant la mise en location pour obtenir un SIRET.
Intérêts d'emprunt et assurance décès-invalidité. Taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété. Frais de gestion locative (6–8 % si déléguée). Honoraires d'assistance à la déclaration LMNP (déductibles). CFE (200–400 €/an). Travaux d'entretien et réparation.
Depuis février 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le régime reste celui des particuliers : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans. Sur un horizon de 15+ ans, l'impact de la réintégration est largement compensé par les abattements. À anticiper dès le montage.
LMNP ou LMP ? Si vos loyers dépassent 23 000 €/an et vos autres revenus, vous passez en LMP — avec des conséquences sociales et fiscales majeures. On vérifie pour vous.
Vérifier mon statut →À Toulouse, les quartiers les plus adaptés au LMNP sont Saint-Cyprien (5–6 % brut, jeunes actifs et cadres), Rangueil (6–7 % en colocation étudiante), Compans-Caffarelli (4,5–5,5 %, cadres aéro) et le centre historique (demande forte, valorisation patrimoniale). La vacance locative doit être inférieure à 4 % et le temps de relocation inférieur à 3 semaines. Notre page dédiée à l'investissement locatif à Toulouse détaille les quartiers avec prix et rendements.
Le rendement brut est flatteur mais trompeur. En LMNP, le seul chiffre qui compte est le rendement net-net : après charges, après fiscalité, après comptabilité. Un bien à 5 % brut avec des charges élevées peut descendre à 3 % net, tandis qu'un bien à 4,5 % brut avec des charges contenues et un amortissement bien calibré peut atteindre 4 % net-net grâce à 0 € d'impôt.
L'ancien rénové offre le meilleur potentiel en LMNP : prix d'acquisition inférieur (3 500 €/m² vs 4 900 €/m² à Toulouse), travaux amortissables sur 10–15 ans, et mobilier amortissable sur 5–7 ans. Le neuf est plus simple (zéro travaux, garanties constructeur) mais le rendement brut est mécaniquement plus faible. Dans 70 % des cas, l'ancien rénové est plus performant en LMNP.
Ancien ou neuf pour votre LMNP ? Le simulateur compare les deux scénarios avec vos données.
Simuler →Le LMNP au réel obéit à des règles comptables précises : amortissement par composants, calcul des charges déductibles, traitement du mobilier. Vous nous transmettez vos documents fiscaux, notre équipe prend tout en charge : liasse fiscale 2031 + annexes 2033, calcul des amortissements par composants, bilan, compte de résultat.
490 € TTC/an — assistance complète
Découvrir notre assistance arrow_forwardUn logiciel à 49 € vous laisse seul face à la saisie, le choix des composants et le risque d'erreur. Avec Fiscalia, vous ne touchez à rien : vous transmettez vos documents, on vérifie la cohérence de vos amortissements, on détecte les erreurs, on vous alerte si vous approchez du seuil LMP, et on vous conseille sur la stratégie de sortie. Sur 15 ans, la différence entre un amortissement bien calibré et un amortissement approximatif peut représenter 8 à 15 000 € de manque à gagner fiscal.
Vous avez déjà un bien en LMNP ? Confiez-nous votre déclaration — on audite gratuitement vos amortissements existants.
Demander un audit →Fiscalia n'est pas un cabinet comptable. Nous assistons l'investisseur LMNP dans sa déclaration fiscale et son pilotage patrimonial : vous transmettez vos documents, notre équipe gère la liasse, les amortissements et le suivi annuel.
Sélection de biens à fort potentiel d'amortissement (ancien avec travaux). Conseil sur l'apport, la durée et le mode de détention (nom propre vs SCI). Courtage intégré (taux négociés, 15 banques). Négociation du prix d'acquisition.
Assistance déclarative annuelle (vous transmettez vos documents, on gère la liasse et les amortissements). Arbitrage fiscal selon l'évolution du marché et de votre situation. Anticipation de la plus-value et de la stratégie de sortie. Suivi sur toute la durée de détention.
Prêt à structurer votre projet LMNP ? Premier rendez-vous gratuit, sans engagement.
Analyser mon projet →