Loi Jeanbrun : l'amortissement qui remplace le Pinel

Le Pinel a été supprimé fin 2024, après avoir été progressivement raboté (taux réduits de moitié en 2024). Le Jeanbrun, issu du plan Relance Logement, entre en vigueur le 21 février 2026. Le mécanisme est fondamentalement différent : vous amortissez 80 % du prix d'acquisition (le terrain, fixé forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable) à un taux annuel de 3 à 5,5 % selon le niveau de loyer et le type de bien.

Cet amortissement se déduit des revenus fonciers du bien. Si le résultat foncier est négatif (amortissement + charges > loyers), le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. C'est ce double mécanisme, amortissement + déficit foncier, qui fait la puissance du Jeanbrun : il efface non seulement l'impôt sur les loyers, mais réduit aussi l'IR sur vos autres revenus.

Pour un investisseur TMI 30 % qui acquiert un T2 neuf à 205 000 € à Toulouse : base amortissable 164 000 € (80 %), amortissement 3,5 %/an = 5 740 €/an. Combiné aux charges déductibles (~3 200 €/an), le résultat foncier est négatif d'environ 2 800 €. Impact : ~3 800 €/an d'économie fiscale (IR + PS sur loyers annulés + déficit imputé).

Volet I — Neuf ou VEFA

Biens éligibles : logements neufs ou en VEFA, appartements collectifs uniquement (maisons individuelles exclues). Demande de permis de construire déposée à partir du 01/01/2026.

Amortissement : 3,5 %/an (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social), sur 80 % du prix d'acquisition. Plafond : 8 000 €/an (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social).

Non zoné : tout le territoire est éligible. Plafonds de loyers définis par zone ABC (Toulouse zone A : 14,03 €/m² intermédiaire).

Idéal pour : investisseur qui ne veut pas gérer de travaux, TMI >= 30 %, horizon long, Toulouse zone A.

Volet J — Ancien + travaux lourds

Biens éligibles : logements anciens nécessitant des travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. DPE classe C minimum après travaux.

Amortissement : 3 %/an (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social). Le déficit foncier classique s'ajoute (10 700 €/an, doublé à 21 400 € pour rénovation énergétique E/F/G vers A/B/C/D).

Double avantage : amortissement Jeanbrun + déficit foncier travaux cumulés. C'est le dispositif le plus puissant du marché pour l'ancien rénové.

Idéal pour : investisseur TMI 41 %+, appétence travaux, passoire thermique à rénover, horizon 15+ ans.

L'amortissement Jeanbrun se déduit des revenus fonciers. Si le résultat foncier du bien Jeanbrun est négatif (amortissement + charges > loyers), ce déficit s'impute d'abord sur les revenus fonciers de vos autres biens en location nue, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Concrètement : si vous avez un appartement en location nue classique qui génère 6 000 €/an de revenus fonciers imposables, et que votre bien Jeanbrun génère un déficit de 8 000 €, les 6 000 € de l'autre bien sont effacés (revenu foncier global ramené à 0), et le solde de 2 000 € s'impute sur le revenu global. Résultat : zéro impôt sur les loyers de vos deux biens.

TVA réduite à 10 %

Au lieu de 20 % sur l'acquisition. Sur un bien à 200 000 € : 20 000 € d'économie dès l'achat. C'est l'apport du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ouvert aux particuliers depuis 2024.

Exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans

Jusqu'à 20 ans d'exonération de taxe foncière sur le bien. Un gain de trésorerie annuel qui améliore le cash-flow net dès la première année.

Amortissement Jeanbrun en plus

3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix. Le mécanisme Jeanbrun s'ajoute : déficit foncier + effacement des loyers sur la durée. Les trois avantages sont cumulatifs sur le même bien.

Conditions du cumul et engagement de 20 ans

Zone tendue (A bis, A ou B1), acquisition via SCI soumise à l'IR, engagement de location de 20 ans minimum (et non 9 ans), loyers plafonnés au niveau LLI (~15 % sous marché). Toulouse (zone A) est éligible.

Le Super Jeanbrun est une stratégie de long terme (20 ans) adaptée aux investisseurs qui privilégient la sécurité locative (vacance quasi nulle en zone tendue) et la puissance fiscale maximale. L'engagement est plus long, mais le cumul TVA 10 % + exonération TF + amortissement transforme l'équilibre économique du projet.