Défiscalisation
Stratégie patrimoniale Voir tout →
Audit patrimonial Patrimoine immobilier
SCI · SCPI · Nue-propriété
Placements financiers
Assurance vie · PER · PEA · Compte titres · FCPI/FIP
Transmission & succession
Donation · Abattements · Pacte Dutreil
Optimisation fiscale Optimiser par déficit foncier Optimiser par démembrement Optimiser avec Girardin Optimiser par son IFI
Assistance déclaration fiscale Voir tout →
Déclaration de revenus Déclaration LMNP Déclaration revenus fonciers
Location nue · Meublé · SCI · Déficit foncier · Dispositifs (Pinel, Malraux…)
Déclaration revenus financiers
Capitaux mobiliers · Stock-options · Assurance vie · PEA · PER · Cryptomonnaie
Déclaration revenus internationaux
Expatrié · Non-résident · Revenus étrangers · Double imposition
Déclaration IFI Assistance contrôle fiscal
Cas clients
LMNP — Assistance déclarative

Déclaration LMNP : maximisez vos amortissements, on s'occupe de tout

Vous nous transmettez vos documents. On gère la liasse fiscale 2031, les amortissements par composants, le bilan, le compte de résultat et le suivi de vos déficits reportables. Pas d'accès à un logiciel en ligne, pas de saisie de votre côté, une assistance humaine et personnalisée.

20 ans
Expérience
+500
Clients
5/5
Avis
Indépendant
100%

Comment ça fonctionne — en 4 étapes

upload_file

1. Vous transmettez

Vos documents : avis d'imposition, relevés de charges, quittances de loyer, factures mobilier. 15 minutes par an.

engineering

2. On traite

Votre dossier : amortissement par composants, calcul des charges déductibles, bilan, compte de résultat. 15 jours ouvrés.

fact_check

3. On livre

La liasse vérifiée : formulaire 2031 + annexes 2033, expliqués en langage clair, prêts à transmettre.

send

4. On télétransmet

Déclaration envoyée au SIE, confirmation reçue, déficit reportable suivi année après année.

Prêt à nous confier votre déclaration ? Premier rendez-vous gratuit, simulation micro vs réel offerte.

Confier ma déclaration

Pourquoi la déclaration LMNP ne s'improvise pas

8 pages de liasse fiscale technique

Le LMNP au régime réel exige une liasse fiscale de 8 pages (formulaire 2031 + annexes 2033-A à 2033-G). Amortissement par composants, ventilation terrain/bâti, suivi des amortissements réputés différés, report de déficit BIC sur 10 ans : chaque ligne mal renseignée réduit votre avantage fiscal. Et l'erreur se répète silencieusement pendant toute la durée de détention.

Les erreurs que nous corrigeons le plus souvent

Sur les dossiers que Fiscalia reprend en cours de route, le manque à gagner moyen est de 1 500 €/an. Les erreurs les plus fréquentes : amortissement calculé en bloc (pas par composants), charges oubliées (CFE, assurance emprunteur, frais de dossier), déficits non reportés d'une année sur l'autre. Pour comprendre les mécanismes comptables en détail, consultez notre page dédiée aux règles de comptabilité LMNP.

lightbulb

Pourquoi une assistance humaine plutôt qu'un logiciel ?

Un logiciel à 49 € vous laisse seul face à la saisie, le choix des composants et le risque d'erreur. Avec Fiscalia, vous ne touchez à rien : vous transmettez vos documents, on vérifie la cohérence de vos amortissements, on détecte les erreurs, on vous alerte si vous approchez du seuil LMP, et on vous conseille sur la stratégie de sortie. Sur 15 ans, la différence entre un amortissement bien calibré et un amortissement approximatif représente 8 à 15 000 € de manque à gagner fiscal.

Service inclus

Assistance déclaration LMNP

Tout inclus. Déductible de vos revenus BIC. Sans engagement annuel. Première année : bilan d'ouverture + plan d'amortissement initial inclus.

check Plan d'amortissement par composants
check Liasse fiscale complète 2031 + 2033
check Bilan et compte de résultat
check Suivi des déficits reportables (ARD)
check Télétransmission au SIE
check Interlocuteur dédié
check Veille fiscale et alerte seuil LMP
check Audit des 3 dernières liasses (reprise)

Déclaration LMNP

490 € TTC/an — tout inclus

Notre process en 4 étapes — 15 minutes de votre côté

Vous n'avez rien à saisir, rien à calculer. Voici comment se passe une année type.

checklist
01

Collecte — 15 min

En mars, on vous envoie une check-list simple. Vous nous transmettez : dernier avis d'imposition, relevé de charges copro, quittances de loyer, factures travaux/mobilier, tableau de prêt.

calculate
02

Traitement — 15 jours

Notre équipe calcule les amortissements par composants, vérifie chaque charge déductible, met à jour le tableau de déficits reportables, et prépare la liasse 2031 + 2033 complète.

fact_check
03

Validation

On vous envoie la liasse commentée en langage clair : résultat BIC, amortissement de l'année, déficit stocké, alerte seuil LMP si pertinent. Vous validez.

send
04

Télétransmission

On télétransmet au SIE. Vous recevez la confirmation. Le résultat BIC est reporté sur votre 2042-C-PRO. Rendez-vous l'année prochaine.

Cas client — passage au réel

T2 meublé Rangueil : de 1 888 € d'impôt à 0 €

"Je ne savais pas que je pouvais amortir mon mobilier et mes frais de dossier bancaire. Fiscalia a retrouvé 2 ans de charges oubliées et les a intégrées dans mon plan d'amortissement."

1 888 €
Impôt avant (micro-BIC)
0 €
Impôt après (réel)

analytics Détail du passage au réel

  • check_circle
    Loyers annuels 8 160 € — T2 42 m² Rangueil, Toulouse
  • check_circle
    Charges + amortissement réel 3 200 € charges + 5 200 € amortissement = résultat BIC 0 €
  • check_circle
    Gain net annuel + 1 180 €/an après coût accompagnement (708 €/an)
Faire le même calcul pour moi

Qui est concerné par cet accompagnement ?

rocket_launch

Première déclaration

Vous venez d'acquérir un bien meublé et vous devez faire votre première liasse fiscale. On crée le bilan d'ouverture, le plan d'amortissement initial, et on vous accompagne dès la 1ère année.

Démarrer east
swap_horiz

Passage micro-BIC → réel

Vous êtes en micro-BIC et vous perdez de l'argent. On bascule votre dossier au réel avec un plan d'amortissement optimisé. Le bilan d'ouverture valorise votre bien à la date de transition.

Passer au réel east
find_replace

Reprise de dossier

Votre comptable actuel ne suit pas les ARD ou calcule mal les composants. On audite vos 3 dernières liasses, on identifie les erreurs, et on rectifie ce qui est récupérable (2 ans de prescription).

Reprendre mon dossier east

Vous vous reconnaissez dans l'un de ces profils ? Décrivez votre situation — on vous rappelle sous 24h.

Prendre contact

Assistance Fiscalia vs logiciel en ligne

CritèreLogiciel à 49 €/anFiscalia — 490 € TTC/an
Saisie des donnéesVous saisissez toutVous transmettez, on gère
Choix des composantsÀ vous de déciderExpert dédié qui connaît votre bien
Vérification cohérenceAucuneDouble contrôle systématique
Alerte seuil LMPNonOui — avec conseil de stratégie
Conseil stratégie de sortieNonOui — anticipation plus-value
Audit liasses précédentesNonOui — 3 dernières années
Responsabilité en cas d'erreurVousFiscalia
Manque à gagner évité sur 15 ans8 à 15 000 €

Plus de 500 clients assistés depuis 20 ans

35 avis Google à 5/5.

star star star star star

5/5 35 avis Google

3 points sur l'amortissement, le report de déficit et les PS 2026

L'amortissement par composants : la règle d'or

Ventilation obligatoire : gros œuvre (50 ans), toiture (25 ans), installations techniques (20 ans), agencements intérieurs (15 ans), équipements (10 ans), mobilier (7 ans). Cette ventilation génère un amortissement annuel plus élevé que le bloc unique. Les premières années, là où le crédit est le plus lourd, les deux combinés effacent totalement le résultat BIC pendant 7 à 15 ans.

Le report de déficit : votre capital fiscal

Quand l'amortissement dépasse les loyers nets de charges, le résultat BIC est négatif. Cet excédent est stocké en ARD et reporté sans limitation de durée. Ce « capital de déficit » vous protège fiscalement même quand les intérêts d'emprunt baissent en milieu de crédit.

Prélèvements sociaux 2026 : 18,6 %

La LFSS 2026 a porté les PS de 17,2 % à 18,6 %. Si votre résultat fiscal est déjà à zéro grâce aux amortissements, cette hausse n'a aucun impact, argument supplémentaire pour le régime réel. Elle pèse uniquement sur les LMNP au micro-BIC dont le résultat reste positif.

Un doute sur votre situation fiscale ? On simule gratuitement les deux régimes sur vos données réelles.

Analyser mon dossier

5 pièges déclaratifs LMNP à éviter

warning

Rester en micro-BIC alors que le réel est meilleur

90 % des propriétaires LMNP avec un crédit en cours paient trop d'impôts en micro-BIC. L'abattement forfaitaire de 50 % ne tient pas compte de l'amortissement. Simulation gratuite en 15 minutes pour trancher.

timer

Rater la date limite d'option pour le réel

L'option est exerçable jusqu'à la date limite de dépôt de la 2042 (mai/juin 2026). Si vous la ratez, vous restez en micro-BIC pour l'année en cours. Chaque année perdue représente 1 000 à 2 000 € d'impôt inutile.

calculate

Ne pas reporter le déficit BIC

Si votre résultat BIC est négatif, l'excédent doit être reporté. Ce report ne se fait pas automatiquement — il faut un tableau de suivi actualisé. Sans suivi, l'amortissement excédentaire est perdu définitivement.

description

Mal reporter le résultat sur le 2042-C-PRO

Le résultat BIC se reporte sur le 2042-C-PRO, pas sur le 2042 standard. Depuis 2025, les cases OGA/CGA ont disparu. Une erreur de case peut entraîner un redressement.

sell

Ignorer la réforme plus-value 2025

Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le mobilier n'est pas concerné. Sur 15+ ans, l'amortissement reste massivement avantageux grâce aux abattements pour durée de détention.

Contact

Confiez-nous votre déclaration LMNP

Première année, passage au réel, reprise de dossier — décrivez votre situation. Devis personnalisé en 24h, simulation micro vs réel offerte.

* Champs obligatoires

  • verified Échange strictement confidentiel
  • verified Rappel sous 24h ouvrées
  • verified Zéro engagement, conseil pur

Questions fréquentes — Déclaration LMNP

Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (30% pour le tourisme non classé). Le régime réel permet de déduire les charges réelles + l'amortissement du bien. Dans 90% des cas, le réel est plus avantageux car l'amortissement seul dépasse souvent 50% des loyers.
Combien de temps dure l'amortissement LMNP ?
L'amortissement dure entre 7 et 30 ans selon les composants : gros œuvre (30 ans), installations (20 ans), agencements (15 ans), mobilier (7 ans), travaux (10 ans). L'effet fiscal (loyers à 0€ d'impôt) dure généralement 10 à 20 ans.
Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 23 000€/an ?
Au-delà de 23 000€ de recettes locatives ET si ces recettes dépassent vos autres revenus professionnels, vous passez en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le régime change : cotisations sociales, mais aussi exonération de plus-value après 5 ans d'activité. Nos experts évaluent si le passage est avantageux.
La réforme 2025 de la plus-value LMNP est-elle rétroactive ?
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Elle n'est pas rétroactive sur les ventes antérieures. Concrètement, cela augmente la plus-value imposable à la revente mais ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP sur un horizon de 15+ ans grâce aux abattements pour durée de détention.
Faut-il un comptable pour le LMNP au réel ?
Oui, c'est fortement recommandé et pratiquement indispensable. La liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033) exige une comptabilité par composants que les logiciels grand public ne gèrent pas. De plus, l'adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) évite une majoration de 15% du résultat. Nos comptables spécialisés gèrent tout pour environ 600€/an.
Peut-on faire du LMNP en colocation ?
Oui. La colocation meublée est l'une des stratégies LMNP les plus rentables : loyer au m² supérieur, demande forte (étudiants, jeunes actifs). Fiscalement, c'est identique à un LMNP classique. L'amortissement porte sur l'ensemble du bien + le mobilier de chaque chambre.

Chaque ligne de votre liasse fiscale a un impact sur 15 ans.

Amortissement optimisé, déficits reportés, charges déduites. 490 € TTC/an — tout inclus, déductible.