Micro-foncier ou régime réel ? Ce choix change votre rentabilité de 2 000 à 5 000 €/an. Et il est irrévocable pendant 3 ans.
En location nue, vos loyers sont imposés en tant que revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel (déduction des charges effectivement supportées). Le choix est irrévocable pendant 3 ans, une raison de plus pour bien le calibrer.
Le micro-foncier est accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes vos charges. C'est simple, mais rarement optimal : dès que vous avez un crédit en cours ou des travaux à réaliser, vos charges réelles dépassent largement 30 % de vos loyers.
La règle est simple : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien) dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. Dans la pratique, c'est le cas pour la grande majorité des propriétaires bailleurs qui ont un crédit en cours. L'option se fait en déposant une déclaration de revenus fonciers n° 2044, et elle engage pour 3 ans minimum.
Vous ne savez pas quel régime est optimal pour vous ? L'audit initial (comparaison micro vs réel) est inclus dans le premier rendez-vous gratuit Fiscalia.
Demander un audit →| Indicateur | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 10 800 € | 10 800 € |
| Déductions | 3 240 € (forfait 30 %) | 7 450 € (charges réelles) |
| Base imposable | 7 560 € | 3 350 € |
| Impôt + PS (TMI 30 %, PS 18,6 %) | 3 674 € | 1 629 € |
| Économie annuelle | — | + 2 045 €/an |
Hypothèse : crédit 120 000 € à 3,2 % (intérêts 3 200 €), taxe foncière 1 200 €, assurance PNO 250 €, frais gestion 800 €, charges copro non récup. 1 000 €, travaux courants 1 000 €.
Au régime réel, chaque euro de charge correctement déclaré réduit votre base imposable. Voici les trois grandes catégories.
Réparation de toiture, remplacement de chaudière, ravalement de façade, mise aux normes électriques, plomberie — déductibles à 100 %. Les travaux d'amélioration (isolation, double vitrage) sont aussi déductibles. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.
Les intérêts de votre crédit immobilier, les frais de dossier bancaires, l'assurance emprunteur (ADI) et les frais de garantie (hypothèque, caution) sont intégralement déductibles. C'est souvent le poste le plus structurant dans les premières années du prêt.
Taxe foncière (hors TEOM refacturable au locataire), assurance PNO, frais d'agence de gestion locative, charges de copropriété non récupérables, frais de procédure et de contentieux, honoraires de conseil fiscal (déductibles). Forfait de gestion de 20 € par lot.
Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles en charges courantes. Une surélévation, un agrandissement de surface ou la création d'un nouveau logement sortent du champ du déficit foncier. En cas de doute, faites valider la nature des travaux avant de les engager.
Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Les intérêts d'emprunt, eux, ne s'imputent que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En contrepartie, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation. C'est une déduction, pas une réduction : elle n'entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €.
L'excédent de déficit au-delà de 10 700 € est reportable sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans. Concrètement : si vous réalisez 25 000 € de travaux déductibles en année N, vous imputez 10 700 € sur votre revenu global en année N, et les 14 300 € restants s'imputeront sur vos revenus fonciers des années N+1 à N+10.
Le plafond est temporairement porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif, initialement prévu jusqu'au 31/12/2025, a été prorogé jusqu'au 31/12/2027 par le PLF 2026. À TMI 41 %, imputer 21 400 € sur votre revenu global représente une économie immédiate de 8 774 €.
Le déficit foncier est le seul mécanisme qui permet de gommer des revenus de source différente (salaires, retraites, pensions) sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales. C'est pourquoi il est stratégiquement plus puissant pour les TMI 30 % et au-delà.
Vous avez des travaux à planifier ? Un expert Fiscalia chiffre l'impact du déficit foncier sur votre situation en 48h.
Chiffrer mon déficit →Depuis la LFSS 2026, la CSG est passée de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de 17,2 % à 18,6 %. Cela augmente l'impôt total sur les revenus fonciers nets et renforce mécaniquement l'intérêt du régime réel : chaque euro déduit économise non seulement votre TMI mais aussi 18,6 % de PS.
Le plafond majoré de 21 400 € pour la rénovation énergétique, initialement limité à fin 2025, est prolongé de 2 ans. Mais attention : le PLF 2026 recentre le dispositif sur les logements classés F et G uniquement. Les passoires thermiques E sortent du champ à partir du 1er janvier 2026. Si vous détenez un bien classé E, le plafond reste à 10 700 €.
L'amendement I-1960 (Le Meur) qui proposait de passer l'abattement micro-foncier de 30 % à 50 % a été adopté en première lecture à l'Assemblée mais n'a pas survécu au processus budgétaire final. L'abattement reste à 30 % en 2026.
Le rapport Daubresse-Cosson de juin 2025 a débouché sur la loi Jeanbrun, votée dans le cadre du budget 2026. Ce nouveau dispositif autorise l'amortissement comptable en location nue, un avantage jusqu'ici réservé au LMNP. Le Volet I concerne le neuf, le Volet J l'ancien avec travaux. En cumulant amortissement + déficit foncier, le Jeanbrun Volet J est potentiellement le dispositif le plus puissant du marché pour la location nue rénovée.
La loi Jeanbrun change la donne pour la location nue : les propriétaires qui investissent dans le neuf ou l'ancien avec travaux bénéficient désormais de l'amortissement. Pour les biens existants sans travaux, le déficit foncier au régime réel reste le levier principal. Et pour les biens meublables sans contrainte de bail, le LMNP conserve son avantage de flexibilité. Découvrir le dispositif Jeanbrun.
"Marc et Sylvie possédaient 3 appartements pour 24 000 € de revenus. Ils étaient au micro-foncier par confort administratif. Notre audit a révélé une optimisation de près de 3 000 € nets dès la première année."
Le choix du régime ne se fait pas isolément. Voici comment la location nue au réel se positionne face aux alternatives.
| Critère | Nu (Micro) | Nu (Réel) | LMNP (Réel) | Dispositifs spéciaux |
|---|---|---|---|---|
| Mécanisme d'optimisation | Forfait 30 % | Charges réelles (souvent > 50 %) | Amortissement (80 %+) | Réduction d'impôt |
| Déficit sur revenu global | Non | Oui (10 700 €/an) | Non | Selon dispositif |
| Plafond des niches | — | Hors plafond | Hors plafond | 10 000 € (Denormandie) |
| Bail | 3 ans | 3 ans | 1 an | 6 à 12 ans |
| Complexité | Simplifiée | Déclaration 2044 | Liasse BIC + comptable | Engagements stricts |
| Flexibilité | Maximale | Engagement 3 ans | Aucun engagement | Contrainte durée + loyer |
Le nu au réel est pertinent quand vous avez des travaux lourds à déduire (déficit foncier imputable sur le revenu global, impossible en LMNP), quand vous souhaitez un bail de 3 ans pour la stabilité locative, ou quand le bien n'est pas meublable. Pour les biens sans travaux, le LMNP est souvent plus efficace grâce à l'amortissement. Dans le doute, demandez un audit comparatif.
Quatre étapes, de l'audit fiscal à la gestion déclarative annuelle.
Analyse complète de vos biens, crédits, charges et situation familiale. Comparaison micro vs réel chiffrée.
Comparaison chiffrée nu réel, LMNP, Jeanbrun. Projection sur 5 et 10 ans avec vos données réelles.
Mise en place de l'option fiscale et accompagnement à la déclaration 2044 optimisée. Vous transmettez vos documents, on s'occupe du reste.
Veille législative, adaptation aux réformes, suivi du déficit reportable, arbitrage nu/meublé si la situation évolue.
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