22 à 30 % de réduction sur les travaux de restauration. Un dispositif pour les patrimoines historiques et les hauts revenus.
La loi Malraux permet de réduire directement son impôt sur le revenu à hauteur de 22 % ou 30 % des travaux de restauration engagés dans un bien situé en Site Patrimonial Remarquable. Contrairement au Pinel ou au Denormandie, cette réduction est intégralement hors plafond des niches fiscales.
C'est le seul dispositif immobilier permettant à un contribuable TMI 45 % d'effacer jusqu'à 120 000 € d'impôt sur 4 ans, sans contrainte de loyer plafonné ni de zone géographique restreinte.
En Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (SPR-PSMV), la réduction est de 30 % des travaux. Pour 200 000 € de travaux : 60 000 € de réduction d'impôt. Pour 400 000 € de travaux (plafond sur 4 ans) : 120 000 € de réduction, soit 30 000 €/an pendant 4 ans.
En Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (SPR-PVAP), ou dans un quartier ancien dégradé, la réduction est de 22 %. Le plafond de travaux éligibles est de 400 000 € sur 4 ans glissants, soit une réduction maximale de 88 000 € (22 000 €/an).
La réduction Malraux est hors plafond des niches fiscales de 10 000 €. Pour un médecin TMI 45 % qui paie 42 000 € d'IR par an, un investissement Malraux avec 200 000 € de travaux en PSMV génère 60 000 € de réduction sur 3 ans, soit 20 000 €/an d'impôt en moins, en supplément de toutes ses autres réductions.
Le Malraux n'est pas un investissement de masse. C'est un investissement de conviction pour des contribuables qui paient plus de 15 000 € d'IR par an et qui veulent réduire cette charge de façon significative tout en acquérant un bien d'exception. Nous ne le recommandons que quand le profil fiscal et patrimonial le justifie.
Vous payez plus de 15 000 € d'IR par an ? Le Malraux peut réduire cette charge de façon significative, hors plafond des niches.
Être accompagnéLa réduction se calcule sur le montant des travaux facturés chaque année. Elle est étalée sur la durée du chantier, 1 à 4 ans maximum.
En zone PSMV, la réduction atteint 30 % des travaux. Plafond total : 400 000 € de travaux sur 4 ans = 120 000 € de réduction.
En zone PVAP, la réduction est de 22 % des travaux. Plafond total : 400 000 € de travaux sur 4 ans = 88 000 € de réduction.
Durée d'engagement : Le bien doit être mis en location nue pendant 9 ans à compter de la mise en location (après achèvement des travaux). Toute revente avant 9 ans entraîne la reprise de la réduction d'impôt.
Un exemple concret d'investissement accompagné par Fiscalia.
Avant Après Responsable développement France, 35 ans — 470 000 € d'opération — 33 000 €/an de réduction
Ce cadre dirigeant de 35 ans, TMI 45 %, ne disposait d'aucun levier fiscal. Fiscalia lui a proposé un immeuble entier en secteur sauvegardé à Montauban : acquisition 140 000 €, travaux ABF 330 000 € sous supervision de l'Architecte des Bâtiments de France. Réduction de 33 000 €/an sur 3 ans, intégralement hors plafond des niches. Loyers libres, pas de plafond de ressources locataires.
Réduction totale
99 000 €
Réduction annuelle
33 000 €/an
Total opération
470 000 €
Le dispositif Malraux encadre strictement les programmes éligibles. Voici les critères qui déterminent votre réduction.
Sites Patrimoniaux Remarquables dotés d'un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Réduction maximale : 30 %. Villes : Toulouse (quartiers historiques), Carcassonne (bastide), Bordeaux.
Sites Patrimoniaux Remarquables avec Plan de Valorisation. Réduction : 22 %. Villes : Albi (UNESCO), Montauban, Cahors, Bayonne, Avignon.
Tous les travaux de restauration validés et supervisés par l'Architecte des Bâtiments de France sont éligibles : structure, toiture, façades, menuiseries, installations techniques.
Le bien doit être loué (usage d'habitation) pendant au minimum 9 ans à compter de la mise en location. Les loyers ne sont pas plafonnés, vous louez au prix du marché.
Un bien situé hors d'un Site Patrimonial Remarquable ne peut pas bénéficier du Malraux, même en centre historique. La classification SPR est obligatoire.
Les travaux réalisés sans accord préalable de l'Architecte des Bâtiments de France ne sont pas déductibles. La supervision ABF est une condition sine qua non.
Le bien Malraux doit être loué nu (usage d'habitation principal). La location meublée ou saisonnière n'est pas compatible avec le dispositif.
Le Malraux est réservé aux contribuables payant plus de 15 000 € d'IR par an. En dessous, d'autres dispositifs (LMNP, Denormandie) sont plus adaptés.
Sont éligibles : structure portante (charpente, planchers, murs porteurs), toiture (couverture, zinguerie, chéneaux), façades (ravalement, enduits, balcons, ferronneries), menuiseries extérieures (fenêtres, portes, volets) et installations techniques intérieures (plomberie, électricité, chauffage). Les travaux d'embellissement seuls ne sont pas éligibles.
Avant tout démarrage de chantier, l'opérateur dépose un permis de construire ou de démolir soumis à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. L'ABF valide les matériaux, les techniques et l'intégration paysagère. Sans cet accord préalable, aucun travail ne peut être imputé à la réduction Malraux, même si le bâtiment est en SPR.
La plupart des programmes Malraux sont commercialisés via une Vente d'Immeuble à Rénover (VIR), l'investisseur acquiert le bien et finance les travaux progressivement. Certains programmes fonctionnent en ASL (Association Syndicale Libre), notamment en copropriété. Les deux montages sont éligibles, mais la VIR offre une garantie juridique plus claire pour l'investisseur.
Avant de référencer un programme, nous vérifions systématiquement : le permis de construire validé par l'ABF, le cahier des charges des travaux poste par poste, la garantie financière d'achèvement (GFA) et le track record de l'opérateur. Un programme sans GFA ou avec un opérateur sans historique livré n'est jamais proposé à nos clients.
Vous cherchez un programme avec permis ABF validé ? Fiscalia vérifie tous les programmes avant tout engagement client.
Nous contacterLes sites PSMV et PVAP se trouvent dans les centres historiques de villes classées. Voici les principaux bassins où Fiscalia opère.
Votre ville est éligible au PSMV ou au PVAP ? Un conseiller Fiscalia vérifie l'éligibilité de votre programme en 24h.
Vérifier mon éligibilitéLa réduction Malraux est déclarée chaque année en case 7NZ (PSMV, 30 %) ou 7NY (PVAP, 22 %) du formulaire 2042-RICI. Le montant correspond à 30 % ou 22 % des travaux effectivement payés dans l'année. Cette réduction s'impute directement sur l'IR dû. Si elle dépasse l'IR, l'excédent est perdu (pas de report possible).
En parallèle, les loyers perçus après livraison sont déclarés en revenus fonciers sur le formulaire 2044 SPE. Les charges déductibles classiques s'appliquent (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière). Pendant la phase travaux, un déficit foncier peut être généré, mais ne peut pas être imputé sur le revenu global (règle Malraux).
Le plafond de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives glissantes est un plafond cumulé. Si vous investissez dans deux programmes Malraux simultanément, les travaux des deux opérations s'additionnent. Dépasser 400 000 € n'entraîne pas de sanction, la partie excédentaire est simplement non déductible. Fiscalia gère le calendrier de facturation avec l'opérateur pour optimiser l'imputation.
Nous prenons en charge la déclaration annuelle de la réduction (2042-RICI) et le suivi des revenus fonciers (2044 SPE) tout au long de la phase travaux et pendant les 9 ans d'engagement. Pas de case à remplir seul, pas d'erreur possible sur les montants imputés.
Pas envie de remplir 2042-RICI et 2044 SPE seul ? Fiscalia s'occupe de toute la déclaration, de la première année de travaux jusqu'aux 9 ans d'engagement.
Déclaration revenus fonciersPrêt à investir dans le patrimoine historique ? Nos programmes PSMV et PVAP sont sélectionnés et vérifiés avant commercialisation.
Nous contacterLa restauration ABF utilise des matériaux et techniques traditionnels dont le coût est difficilement prévisible. Prévoir une marge de 10 à 15 % est indispensable. Nous vérifions le budget travaux poste par poste avec l'opérateur avant tout engagement.
Une restauration complète prend 2 à 4 ans, parfois plus si des surprises structurelles apparaissent en cours de chantier. Pendant cette période, pas de loyer, l'effort repose entièrement sur le crédit et l'économie d'impôt. Calibrez le montage financier avec une marge de 12 mois.
Un bien Malraux est atypique (centre historique, contraintes ABF sur les modifications futures) et peut être plus difficile à revendre qu'un bien standard. Le marché est étroit, mais la rareté joue aussi en votre faveur sur le long terme.
Les opérations Malraux sont portées par des promoteurs spécialisés. La solidité financière et le track record de l'opérateur sont critiques. Fiscalia ne référence que des opérateurs avec garantie financière d'achèvement vérifiable et au moins 10 opérations livrées.
Trois dispositifs patrimoniaux, trois profils d'investisseurs. Le Malraux est au centre : plus puissant que le Denormandie, plus accessible que le Monuments Historiques.
| Critère | Denormandie | Malraux | Monuments Historiques |
|---|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt | Déduction revenu global |
| Taux | 12 à 21 % | 22 à 30 % | 100 % |
| Assiette | Prix + travaux | Travaux uniquement | Travaux uniquement |
| Plafond niches | Oui (10 000 €) | Non (hors plafond) | Non (hors plafond) |
| Loyers plafonnés | Oui | Non | Non |
| Zonage | ORT / villes ciblées | SPR-PSMV ou PVAP | Classé ou inscrit MH |
| Budget minimum | 100 000 € | 300 000 € | 500 000 €+ |
| Durée engagement | 6 à 9 ans | 9 ans (location nue) | Pas de durée légale |
| TMI recommandé | 30 %+ | 41–45 % | 41–45 % |
Pour un contribuable TMI 45 % avec 200 000 € de travaux : Malraux PSMV = 60 000 € de réduction. Monuments Historiques = 90 000 € d'économie d'impôt. Le MH est plus puissant mais plus rare et plus cher.
Fiscalia a accès aux programmes Malraux en amont du marché via 5 opérateurs nationaux partenaires. Ces opérations sont rares et commercialisées en réseau fermé.
Réduction d'impôt totale sur la durée des travaux pour un programme PSMV ou PVAP
Sur les opérateurs sélectionnés par Fiscalia depuis leur création, track record vérifiable
Valorisation supérieure à long terme pour les biens en centre historique protégé vs marché standard