Réduction IR de 12 à 21 % sur l'ancien rénové + déficit foncier doublé à 21 400 €/an. Le seul dispositif qui cumule les deux avantages. 1 847 communes éligibles, prolongé jusqu'à fin 2027.
Depuis la suppression du Pinel fin 2024, le Denormandie est le seul dispositif de réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans l'ancien accessible au grand public. Il offre un double avantage unique : une réduction directe sur l'IR + un déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour la rénovation énergétique, et ce deuxième levier est hors plafond des niches fiscales.
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le Denormandie cible les centres-villes en revitalisation : Castres, Albi, Montauban, Cahors, Tarbes… Des villes d'Occitanie où le prix au m² permet un rendement brut de 6 à 8 %, inaccessible dans les grandes métropoles.
Cette page détaille le fonctionnement complet du dispositif, les conditions d'éligibilité, un cas client réel, et comment Fiscalia vous accompagne de l'identification du bien à la dernière déclaration fiscale.
La réduction est calculée sur le coût total (acquisition + travaux), plafonné à 300 000 €/an et 5 500 €/m². Elle est répartie linéairement sur la durée d'engagement : 12 % sur 6 ans (2 %/an), 18 % sur 9 ans (2 %/an), 21 % sur 12 ans. Elle s'impute directement sur l'IR, pas sur les revenus imposables. Réduction maximale possible : 63 000 € (21 % × 300 000 €).
Les travaux de rénovation créent des charges foncières déductibles. Si charges (travaux + intérêts + gestion + taxe foncière) dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur le revenu global : 10 700 €/an standard, ou 21 400 €/an si les travaux permettent de sortir d'un DPE E, F ou G vers un DPE A, B, C ou D, ce qui est quasi-systématique en Denormandie. Ce doublement est prorogé jusqu'au 31/12/2027. Le déficit foncier n'est PAS soumis au plafond des niches fiscales, il s'ajoute librement.
T3 ancien à 95 000 € + 45 000 € de travaux sur 9 ans : réduction Denormandie 18 % × 140 000 € = 25 200 € (2 800 €/an). Déficit foncier travaux = ~2 400 €/an d'économie IR supplémentaire (TMI 30 %). Total premières années : 5 200 €/an d'avantage fiscal.
Votre commune est-elle éligible ? Vérifiez en 30 secondes dans notre simulateur et estimez votre avantage fiscal.
Lancer le simulateur →Base de calcul : T3 Castres, 140 000 € (95 000 € acquisition + 45 000 € travaux)
| Durée | Taux | Réduction totale | Réduction/an | Max sur 300 000 € |
|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 16 800 € | 2 800 €/an | 6 000 €/an |
| 9 ans | 18 % | 25 200 € | 2 800 €/an | 6 000 €/an |
| 12 ans | 21 % | 29 400 € | 2 800 €/an (an 1-9) + 1 400 €/an (an 10-12) | 6 000 € + 3 000 €/an |
| Plafond niches | — | 10 000 €/an | Si déjà 8 000 € de niches → seulement 2 000 € Denormandie utilisable/an |
La réduction est soumise au plafond des niches (10 000 €/an). Le déficit foncier s'ajoute librement, hors plafond.
1 847 communes, 4 conditions, un simulateur : Entrez votre commune et votre budget — résultat en 2 minutes.
Tester mon éligibilité →Toutes doivent être réunies simultanément
1 847 communes : 244 Action Coeur de Ville + ORT + habitat dégradé. En Occitanie : Castres, Albi, Montauban, Cahors, Auch, Tarbes, Carcassonne, Béziers, Narbonne, Rodez. Toulouse n'est pas éligible. Vérification instantanée dans notre simulateur.
Bien à 100 000 € → minimum 33 333 € de travaux. Doivent améliorer la performance énergétique de 20 % (collectif) ou 30 % (individuel), OU inclure au moins 2 des 5 types éligibles. Artisans RGE obligatoires.
Location nue uniquement (revenus fonciers). Résidence principale du locataire. Incompatible avec LMNP (meublé) sur le même bien. Normes de décence obligatoires.
Zone B2 : 9,50 €/m². T3 72 m² : loyer max ~520 €/mois. Plafonds ressources locataires : 30 572 € (célibataire B2), 58 831 € (couple + 2 enfants), suffisamment larges pour un vivier important.
Le socle historique du dispositif : villes moyennes sélectionnées par l'État. En Occitanie : Castres, Albi, Montauban, Cahors, Auch, Tarbes, Rodez, Millau, Figeac, Carcassonne, Narbonne, Béziers, Sète, Perpignan, Foix, Pamiers.
Opérations de Revitalisation du Territoire — conventions signées entre collectivités et État. C'est ce programme qui a étendu le périmètre bien au-delà des 244 ACV d'origine.
Copropriétés sous administration provisoire et opérations ORCOD. Les quotes-parts de travaux collectifs votés en AG comptent dans le seuil de 25 %.
Ariège (13) : Foix, Pamiers — Aude (12) : Carcassonne, Narbonne — Aveyron (24) : Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue — Gard (20) : Alès, Bagnols-sur-Cèze — Haute-Garonne (21) : Revel — Gers (32) : Auch — Hérault (22) : Agde, Béziers, Lunel, Sète — Lot (18) : Cahors, Figeac — Lozère (14) : Mende — Hautes-Pyrénées (2) : Lourdes, Tarbes — Pyrénées-Orientales (14) : Perpignan — Tarn (18) : Albi, Castres, Mazamet — Tarn-et-Garonne (17) : Montauban. Total : 227 communes.
Aucune grande métropole n'est dans le périmètre Denormandie. Un bien acheté hors périmètre entraîne la perte totale de la réduction. Vérification obligatoire avant tout compromis. Notre simulateur intègre la base actualisée des 1 847 communes (source : data.gouv.fr, mars 2026).
Votre commune est-elle éligible ? Vérification instantanée dans notre base actualisée.
Vérifier dans le simulateur →Au moins 2 types de travaux parmi 5, OU amélioration de la performance énergétique de 20 à 30 %
Isolation thermique intérieure ou extérieure. Résistance thermique R ≥ 7 m².K/W pour les combles perdus. Poste souvent le plus efficace en gain énergétique.
Intérieure ou extérieure. R ≥ 3,7 m².K/W (extérieur) ou R ≥ 3,2 m².K/W (intérieur). Matériaux certifiés, pose par professionnel RGE.
Chaudière à condensation gaz, pompe à chaleur, chaudière biomasse, raccordement réseau de chaleur. Le fioul est interdit depuis 2022.
Remplacement par double ou triple vitrage. Coefficient Uw ≤ 1,3 W/m².K. Impact direct sur le confort et le DPE.
Chauffe-eau thermodynamique, solaire ou raccordement réseau. Les travaux d'embellissement (peinture, cuisine, carrelage) ne comptent pas dans les 25 % mais peuvent être réalisés en complément.
Le DPE après travaux doit être au minimum de classe E. Les logements G sont interdits à la location depuis le 01/01/2025, les F le seront en 2028. Le Denormandie transforme cette contrainte en avantage fiscal : les travaux nécessaires pour rester en location génèrent une réduction d'impôt. Si le DPE passe de E/F/G à A/B/C/D, le déficit foncier est doublé à 21 400 €/an (prorogé jusqu'au 31/12/2027).
Nos partenaires RGE établissent des devis contradictoires et planifient les travaux pour maximiser le gain énergétique au meilleur coût.
Obtenir un devis travaux →La réduction Denormandie se déclare sur le formulaire 2042-RICI (réductions et crédits d'impôt). Cases 7QA à 7QX selon la durée d'engagement. La première année, vous devez joindre l'engagement de location, les justificatifs de travaux et l'avis d'imposition du locataire.
Les revenus fonciers se déclarent sur le formulaire 2044 (ou 2044-SPE si dispositif dérogatoire). C'est ici que le déficit foncier est constaté, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € si rénovation énergétique). Le résultat est reporté sur le 2042.
La complexité du Denormandie tient au cumul de deux mécanismes fiscaux distincts sur le même bien. Chaque année : calculer la réduction d'impôt sur le 2042-RICI, calculer le résultat foncier sur le 2044, vérifier que le déficit est correctement imputé, et vérifier que le plafond des niches n'est pas dépassé (pour la réduction seule, le déficit foncier est hors plafond).
Nos clients Denormandie ne remplissent pas de formulaire. Nous produisons la 2042-RICI et la 2044 (ou 2044-SPE) chaque année, nous vérifions le plafond des niches, et nous optimisons la ventilation travaux selon votre situation. Tout est compris dans l'accompagnement.
2042-RICI + 2044-SPE + plafond des niches : Trois formulaires à articuler chaque année. Fiscalia gère tout.
Voir nos services déclaratifs →Optimisez votre patrimoine avec l'expertise Fiscalia.
Avant Après Cadre aéronautique, 35-50 ans — 100 000 € + 50 000 € travaux — 3 000 €/an × 9 ans
Cadre chez Airbus/Thales (TMI 30 %, revenus 70 000 €), ce client cherchait à constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant son imposition. Fiscalia a identifié un T3 en hypercentre d'Agen, commune éligible Denormandie. Acquisition 100 000 € + 50 000 € de travaux, 3 000 €/an de réduction pendant 9 ans, soit 27 000 € au total.
Réduction IR
3 000 €/an
Réduction totale
27 000 €
Coût total opération
150 000 €
Toulouse, Lyon, Bordeaux — aucune grande métropole n'est éligible. Un bien acheté hors périmètre entraîne la perte totale de la réduction. Vérifier AVANT la signature du compromis.
Les 25 % minimum sont calculés sur le coût total. Prévoir 10-15 % de marge — les rénovations dans l'ancien réservent des surprises (amiante, structure, plomb). Nos partenaires RGE établissent des devis contradictoires.
La réduction se déclare sur le 2042-RICI. Le déficit foncier sur le 2044 ou 2044-SPE. Deux formulaires distincts, deux cases différentes. Une erreur entraîne la perte de l'avantage pour l'année. Fiscalia gère les deux déclarations.
6, 9 ou 12 ans de location nue à loyer plafonné. Si votre situation change (mutation, divorce), vous ne pouvez pas sortir sans remise en cause totale. Le montage financier doit rester supportable même en cas d'imprévu.
L'avantage fiscal ne rattrape pas un mauvais prix d'achat. Un bien surévalué effacera le bénéfice fiscal à la revente. Le Denormandie est un investissement immobilier avec un bonus fiscal, pas un produit fiscal acheté sur étagère.
Évitez ces erreurs : Un expert Fiscalia vérifie l'éligibilité, calibre les travaux et sécurise votre avantage fiscal. Premier rendez-vous gratuit.
Parler à un expert →Le Denormandie impose la location nue (revenus fonciers). Le LMNP impose la location meublée (BIC). Incompatibles sur le même bien. Mais cumulables entre biens différents : un LMNP à Toulouse + un Denormandie à Castres = trois leviers qui ne se cannibalisent pas. Toulouse → LMNP. Castres/Albi → Denormandie.
Le Jeanbrun remplace le Pinel depuis 2025 et offre un amortissement (Volet I neuf, Volet J ancien + travaux). Il est hors plafond des niches, contrairement au Denormandie. Pour un investisseur au plafond des niches avec Toulouse zone A : Jeanbrun. Pour un investisseur avec de la capacité de niches et une ville moyenne éligible : Denormandie, grâce au rendement brut supérieur.
Le Malraux offre une réduction de 22-30 % hors niches dans les centres historiques classés. Mais il exige des travaux bien plus lourds (plafond 400 000 €/4 ans) et s'adresse aux TMI 41-45 %. Pour un profil TMI 30 % avec un budget de 100-200 000 € : le Denormandie est plus adapté et plus accessible.
Le Denormandie est un excellent dispositif, à condition de ne pas le voir comme un produit fiscal acheté sur étagère. C'est un investissement immobilier avec un double bonus fiscal. Si le bien n'est pas bon (mauvais emplacement, travaux sous-estimés, vacance élevée), l'avantage fiscal ne compensera pas. C'est pourquoi Fiscalia commence toujours par l'analyse du bien, pas du dispositif.
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Simuler maintenant →Fiscalia sélectionne les biens, vérifie l'éligibilité, coordonne l'acquisition et gère les déclarations pendant toute la durée d'engagement.
Avantage fiscal moyen (réduction + déficit foncier) les premières années, profil TMI 30 %, 140 000 €
Quote-part travaux des dossiers Denormandie que nous accompagnons — au-dessus du minimum légal de 25 %
Éligibilité vérifiée dans notre base actualisée — résultat instantané dans le simulateur
Le seuil de 25 % déclenche l'éligibilité Denormandie. Mais au-delà, vous avez le choix.
L'intégralité de l'enveloppe travaux est intégrée dans l'assiette Denormandie. La réduction d'impôt porte sur le prix total (acquisition + travaux). C'est plus simple, mais la réduction est soumise au plafond des niches de 10 000 €/an. Si vous avez déjà d'autres réductions (emploi à domicile, PER, Girardin), le plafond peut être atteint et l'excédent de réduction est perdu.
Vous ne retenez que 25 % de travaux dans l'assiette Denormandie (le minimum pour rester éligible) et vous passez l'excédent en déficit foncier classique, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an, doublé à 21 400 €/an pour la rénovation énergétique (DPE E/F/G → A/B/C/D). Ce déficit foncier est intégralement hors plafond des niches.
Si vous êtes proche du plafond des niches (emploi à domicile, crèche, PER, Girardin), chaque euro de réduction Denormandie au-delà de 10 000 €/an est perdu. En ventilant l'excédent de travaux en déficit foncier, vous récupérez cet avantage hors plafond. Sur un programme avec 47 % de travaux, cette optimisation peut représenter 3 000 à 5 000 €/an d'économie supplémentaire. C'est exactement le type d'arbitrage que Fiscalia réalise dans chaque dossier.
Déficit foncier, doublement à 21 400 €, arbitrage Denormandie : Nos experts calibrent la ventilation optimale selon votre situation fiscale complète.
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