Elle n'avait jamais défiscalisé.
Aujourd'hui, elle paie 6 400 € d'impôt en moins.
Cadre à la SNCF, 53 ans, célibataire. Un Girardin pour agir dès cette année, un Denormandie à Montauban pour préparer sa retraite.
Qui est notre cliente ?
Je sais que je paie trop d'impôts, mais je n'ai jamais pris le temps de m'en occuper. Et la retraite commence à m'inquiéter.
- check_circle Célibataire, 53 ans, divorcée, deux filles de 18 et 22 ans
- check_circle Cadre à la SNCF, 65 000 € de revenus annuels, tranche marginale à 30 %
- check_circle 8 300 € d'impôt par an, aucun levier fiscal jamais activé
- check_circle 20 000 € d'épargne de précaution (Livret A et LDD), 450 € d'épargne possible chaque mois
- check_circle Endettement à 18 % : prêt résidence principale et crédit auto encore en cours
Une situation très répandue chez les cadres : de bons revenus, une fiscalité subie, et aucune stratégie patrimoniale en place.
Le parcours
Trois rendez-vous pour transformer une fiscalité subie en patrimoine
Madame nous a contactés via une simple demande de rappel sur notre site. Elle ne cherchait pas un produit. Elle voulait comprendre pourquoi elle payait autant, et ce qu'elle pouvait y faire.
Premier rendez-vous, dans nos locaux de Toulouse. L'objectif est de comprendre sa situation, sans rien vendre. Le constat est vite posé : en plus de vingt ans de carrière, elle n'a jamais activé le moindre dispositif, ni en déduction, ni en réduction d'impôt. Chaque année, 8 300 € partent sans aucune contrepartie.
Deuxième rendez-vous, à son domicile. Nous réalisons un audit patrimonial complet : situation familiale, trajectoire de revenus, évolution prévisible de la fiscalité, charges du foyer, épargne disponible et projection retraite. C'est là que la conversation bascule. En déroulant ses futurs droits, elle réalise que sa pension ne lui permettra pas de conserver le niveau de vie qu'elle imagine.
De cet audit ressortent trois objectifs, classés par échéance. À court terme, faire baisser l'impôt dès cette année. À moyen terme, se constituer un complément de revenus pour la retraite. À long terme, transmettre un patrimoine à ses deux filles.
Troisième rendez-vous : la stratégie. Nous lui présentons un montage en deux temps, conçu pour répondre à l'urgence fiscale sans hypothéquer le long terme.
Une stratégie en deux temps
Temps 1, agir dès cette année avec le Girardin. Pour attaquer la fiscalité de l'année en cours, nous mettons en place un investissement Girardin de 5 500 €. Résultat : 2 800 € de réduction d'impôt, obtenue dès la première déclaration. Un effet immédiat, le temps que le projet immobilier se construise.
Temps 2, bâtir avec le Denormandie à Montauban. Pour pérenniser l'optimisation et préparer la retraite, nous orientons Madame vers un dispositif Denormandie dans l'ancien rénové. L'objectif va plus loin que l'économie d'impôt immédiate : transformer une dépense fiscale récurrente en un bien financé en grande partie par les loyers et la réduction obtenue.
"Le Girardin règle l'urgence de l'année. Le Denormandie construit le patrimoine. Les deux se complètent au lieu de se concurrencer."
Le bien de Montauban, avant et après travaux
Un logement ancien de centre-ville, rénové aux normes du dispositif. 85 000 € de travaux, soit 41,5 % du coût de l'opération.
120 000 € d'acquisition et 85 000 € de travaux. Le montant des travaux dépasse largement le seuil de 25 % exigé par le Denormandie.
Le détail de l'opération
Combien lui coûte cet investissement, chaque mois ?
Des revenus fonciers non imposés
Les loyers encaissés sont entièrement absorbés par les charges et les intérêts d'emprunt. Aucun impôt supplémentaire sur ces revenus fonciers, là où un montage mal calibré en aurait créé.
Un effort d'épargne maîtrisé
Après le loyer perçu et la réduction d'impôt mensualisée, il reste 75 € à sortir chaque mois. Très en deçà de sa capacité d'épargne de 450 €, ce qui lui laisse de la marge pour ses autres projets.
Un patrimoine porté par l'effet de levier
Le crédit, les loyers et l'économie d'impôt financent l'essentiel. Madame, elle, se constitue un actif immobilier qu'elle pourra transmettre ou faire travailler à la retraite.
Le budget mensuel
Chiffres réels du dossier : 75 € d'effort par mois pour se constituer un bien de 205 000 € hors frais.
Simuler mon effort d'épargneLe résultat fiscal, année après année
Pourquoi Montauban ?
Le choix de la ville n'est jamais neutre dans un Denormandie. La réduction d'impôt récompense la rénovation, mais c'est l'emplacement qui sécurise la valeur du bien sur la durée.
Montauban coche les bonnes cases : un centre-ville attractif, des prix d'acquisition encore raisonnables et une demande locative solide. L'arrivée de la ligne à grande vitesse et les aménagements urbains en cours renforcent son rôle de ville-carrefour entre Toulouse, Bordeaux et Paris, de quoi soutenir la valeur patrimoniale des biens dans les années à venir.
C'est aussi une commune que nous connaissons bien, comme tout le marché occitan où nous accompagnons nos clients en investissement locatif.
Notre accompagnement, étape par étape
Recherche et sélection du bien
Madame nous confie un mandat de recherche. Notre cabinet détient la carte professionnelle de transaction qui l'autorise. Nous ciblons un logement ancien en commune éligible, avec des travaux d'au moins 25 % du coût, des parties communes saines et une performance énergétique conforme.
Optimisation du financement
Nous mettons Madame en relation avec nos courtiers partenaires spécialisés en crédit immobilier, pour obtenir les meilleures conditions au regard de sa situation.
Pilotage des travaux
Nous activons notre réseau d'artisans, faisons chiffrer l'ensemble des devis et suivons le chantier jusqu'à la remise des clés, en veillant au respect des critères qui conditionnent l'avantage fiscal Denormandie.
Mise en gestion locative
Deux gestionnaires partenaires sont proposés. Celui retenu prend en charge la recherche du locataire, les démarches administratives, l'encaissement des loyers et la gestion quotidienne du bien.
Suivi fiscal dans la durée
Nous accompagnons Madame sur sa première déclaration après l'investissement, puis les suivantes, pour articuler Denormandie et déficit foncier et sécuriser chaque réduction d'impôt.
"Sa première déclaration a permis 6 400 € d'économie : 4 500 € liés au Denormandie et 1 900 € au déficit foncier. Les six années suivantes, la réduction Denormandie continue de courir."
Vos questions sur le Denormandie à Montauban
Les points qui reviennent le plus souvent chez les cadres qui veulent défiscaliser sans prendre de risque inutile.
Le Denormandie est-il adapté à un cadre comme à la SNCF ?
Pourquoi combiner un Girardin et un Denormandie ?
Combien faut-il de travaux pour un Denormandie ?
L'investissement génère-t-il des impôts supplémentaires sur les loyers ?
Quel effort d'épargne réel pour ce type de projet ?
Montauban est-elle une bonne ville pour investir en Denormandie ?
Un accompagnement encadré, de la recherche du bien à la déclaration
Fiscalia n'est pas un simple apporteur de produits. Nous pilotons le dossier de bout en bout, et nous en répondons. La recherche du bien s'appuie sur notre carte professionnelle de transaction, et l'ensemble de notre activité est couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Nos garanties professionnelles :
- check_circle Carte professionnelle de transaction n° CPI 3101 2017 000 16980
- check_circle Assurance responsabilité civile professionnelle n° 103165800
- check_circle Un conseiller référent unique, de l'audit à la déclaration
C'est cette continuité qui permet de tenir, dossier après dossier, les économies d'impôt annoncées.
