Denormandie + déficit foncier à Castres : double levier pour un 3ème investissement
Cadre investisseur, 40-55 ans — 50 000€ + 100 000€ travaux — 3 000€/an + effacement foncier
Un 3ème bien qui efface la fiscalité des deux premiers
Cet investisseur (TMI 30-41%, revenus 70 000 à 120 000€) possédait déjà 2 biens locatifs. Les déclarations devenaient complexes et la fiscalité foncière s'accumulait. Son objectif : un 3ème bien qui ne crée pas de fiscalité supplémentaire et qui efface celle des 2 biens existants.
Fiscalia a identifié un T3 à Castres, commune éligible Denormandie, à 50 000€, nécessitant 100 000€ de travaux lourds (67% du coût total). Ce ratio travaux/prix active le double levier : réduction Denormandie + déficit foncier massif.
Résultat : 3 000€/an de réduction d'impôt Denormandie sur 9 ans. Le déficit foncier généré par les 100 000€ de travaux efface la totalité de la fiscalité sur les revenus fonciers des 2 biens existants pendant plusieurs années.
"Le ratio travaux/prix (67%) maximise le déficit foncier. Et comme le déficit foncier est hors plafond des niches, il s'ajoute à la réduction Denormandie."
Le bien avant et après rénovation
T3 rénové en profondeur avec un ratio travaux/prix de 67%, le socle du double levier fiscal.
T3 Castres centre-ville : 50 000€ d'acquisition + 100 000€ de travaux = 67% de ratio. Double levier fiscal maximal.
Le montage financier
Le résultat fiscal
L'Accompagnement Fiscalia
Audit multi-biens
Recensement des 2 biens existants, calcul de la fiscalité foncière cumulée, identification du levier déficit foncier optimal.
Sélection Castres
Identification d'un T3 en zone ORT Castres avec un ratio travaux/prix exceptionnel (67%). Condition sine qua non du double levier.
Vérification éligibilité
Confirmation de l'éligibilité Denormandie (commune en ORT), vérification que les travaux représentent bien 25%+ du coût global.
Travaux et déclaration
Suivi des travaux, constitution du dossier Denormandie, imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers des 3 biens.
Optimisation annuelle
Suivi de l'imputation du stock de déficit sur les années suivantes. Calcul optimal chaque année pour maximiser l'effacement foncier.
"C'est le cas type du Denormandie pour investisseurs multi-biens. Le ratio 67% de travaux maximise le déficit foncier. Castres, avec ses prix à 50-80k€ en centre-ville, offre les conditions pour ce montage."
