Plateau Denormandie + LMNP à Carcassonne : 2 logements dans un seul achat
Profession libérale santé, 35-55 ans — 90 000€ + 150 000€ travaux — 4 000€/an réduction + 0€ cashflow négatif
Deux régimes fiscaux complémentaires dans un seul achat
Cette profession de santé (infirmier/pharmacien/dentiste, TMI 30-41%, BNC 60 000 à 90 000€) cherchait à combiner réduction d'impôt et constitution de patrimoine productif, avec des BNC élevés et aucune optimisation en place.
Fiscalia a proposé un montage original : l'achat du premier étage complet d'un immeuble à Carcassonne pour 90 000€, avec 150 000€ de travaux pour aménager 2 logements distincts. Un T2 en Denormandie (location nue, réduction IR) et un T1bis en LMNP (location meublée, amortissement).
Le résultat : les loyers cumulés des 2 logements couvrent intégralement l'emprunt. Et la réduction d'impôt Denormandie ajoute 4 000€/an d'économie pendant 9 ans. L'opération est cash-flow positive dès le premier jour.
"Le montage plateau : un seul achat, un seul crédit, deux régimes fiscaux. Le Denormandie pour la réduction IR. Le LMNP pour effacer la fiscalité locative."
L'étage avant et après rénovation
Un étage d'immeuble bastide transformé en 2 logements distincts avec deux régimes fiscaux complémentaires.
1er étage d'un immeuble bastide Carcassonne : 90k€ + 150k€ travaux → T2 Denormandie + T1bis LMNP. Loyers couvrent l'emprunt à 100%.
Le montage financier
Le résultat fiscal
L'Accompagnement Fiscalia
Diagnostic
Sur 60-90k€ de BNC libéral à TMI 30-41%, l'IR dépasse 15-20k€. Le double levier Denormandie + LMNP optimise l'ensemble du profil fiscal.
Identification du plateau
Repérage d'un étage entier d'immeuble en bastide carcassonnaise éligible Denormandie, avec un potentiel de division en 2 lots.
Conception du montage
Définition du plan de division : T2 en Denormandie (location nue obligatoire) + T1bis en LMNP (location meublée). Validation avec l'architecte.
Financement
Crédit unique sur le plateau. Mensualité calculée pour être couverte par les loyers cumulés des 2 logements (loyer nu + loyer meublé).
Double gestion fiscale
Déclaration Denormandie pour le T2 (2042-C). Liasse LMNP 2031 pour le T1bis avec amortissement. Suivi annuel coordonné par Fiscalia.
"Un seul crédit, deux régimes fiscaux. La diversification sur 2 locataires réduit le risque de vacance. Le cashflow est neutre dès le premier jour grâce aux loyers cumulés."
