Micro-foncier ou régime réel, déficit foncier doublé à 21 400 €/an, Jeanbrun, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, SCI. Chaque dispositif a ses propres cases et ses propres pièges. Nos experts remplissent tout et récupèrent ce que vous avez oublié.
Sur les 120 déclarations foncières vérifiées par Fiscalia en 2024, 73 % contenaient au moins une erreur ou une optimisation manquée. Le gain moyen récupéré : 1 850 € par foyer et par an.
La raison est simple : chaque dispositif fiscal (Jeanbrun, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier classique) a ses propres formulaires, ses propres cases, et ses propres options. Le formulaire 2044 compte 7 pages et plus de 60 cases. Le 2044-SPE ajoute une couche de complexité pour les dispositifs dérogatoires.
Les trois sources d'erreur les plus fréquentes : le régime micro-foncier conservé alors que le réel est plus avantageux, l'assurance emprunteur non déduite, et le déficit foncier non reporté.
"73 % des déclarations foncières que nous auditons contiennent au moins une erreur. Le gain moyen récupéré : 1 850 € par foyer."
Votre déclaration est-elle optimisée ? Un audit express identifie les erreurs et optimisations manquées en 30 minutes.
Faire vérifier ma déclarationChaque cas est différent. Identifiez le vôtre, ou confiez-nous l'ensemble.
Micro-foncier ou régime réel, formulaire 2044, optimisation des charges déductibles. Le bon régime au bon moment.
Micro vs réel arrow_forwardImputation sur le revenu global jusqu'à 21 400 €/an (rénovation énergétique). Report sur 10 ans. Hors plafond des niches.
Optimiser mon déficit arrow_forwardJeanbrun, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, Pinel résiduel. Chaque dispositif a ses propres formulaires et ses propres cases.
Tableau des formulaires arrow_forwardDéclaration 2072 + report sur 2044 de chaque associé. Ventilation des résultats, déficit partagé, dispositifs en SCI.
Déclaration SCI arrow_forwardLe LMNP relève des BIC (formulaire 2031), pas des revenus fonciers. Passage nu vers meublé : divisez l'imposition par 3 à 5.
Page dédiée LMNP arrow_forwardRéclamation contentieuse sur 2 ans, charges oubliées, déficit non reporté. En moyenne 3 500 € récupérés sur les dossiers repris.
Voir le cas client arrow_forwardUn expert dédié connaît votre dossier d'année en année. Nous gérons l'intégralité : choix du régime, déduction de chaque charge, report de déficit, traitement des dispositifs, réclamation si des erreurs passées sont identifiées.
Tarif assistance
À partir de 200 € TTC/an
Devis ajusté selon le nombre de biens, les dispositifs et la complexité du dossier. Premier diagnostic gratuit.
Demander un devis arrow_forwardRevenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an, pas de dispositif spécial (Denormandie, Malraux, Jeanbrun...), pas de crédit en cours. L'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges déductibles. Déclaration simple : une seule case sur le 2042. Mais dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, ce qui est le cas dès qu'un crédit est en cours, le micro-foncier vous coûte de l'argent chaque année.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance emprunteur (ADI), frais de gestion, travaux d'entretien et d'amélioration, assurance PNO. Sur un bien avec crédit, les charges réelles oscillent entre 40 et 60 % des loyers, bien au-dessus de l'abattement forfaitaire de 30 %. L'option est irrévocable pendant 3 ans.
L'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier est rarement optimal dès qu'il y a un crédit immobilier. Les intérêts seuls représentent 25 à 40 % des loyers les premières années.
Micro ou réel ? Calculez avant de choisir. L'option réel est irrévocable 3 ans. Nos experts simulent les deux régimes sur 3 ans avant toute bascule.
Demander une simulationLe suivi des reports de déficit foncier est le point faible de la plupart des déclarations que nous auditons. Sur 10 ans de reports, les montants se perdent ou se mélangent entre biens. Nous tenons un tableau de suivi annuel pour chaque bien : c'est la seule façon de ne rien perdre.
Le choix entre micro-foncier et régime réel n'est pas anodin : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Avant de basculer, il faut simuler sur 3 ans, pas seulement sur l'année en cours.
L'option pour le régime réel s'exerce lors du dépôt de la déclaration et engage les 3 années suivantes. Si vos charges sont élevées la première année (travaux importants) mais reviennent à la normale les deux suivantes, le régime réel peut s'avérer moins favorable sur la durée. À l'inverse, avec un crédit immobilier en cours, les intérêts déductibles restent élevés sur toute la période d'amortissement : le régime réel sera presque toujours gagnant.
Deux situations qui changent le calcul : un remboursement de crédit prévu dans les 3 ans (les intérêts vont baisser), ou des travaux exceptionnels ponctuels qui gonflent les charges une seule année. Dans les deux cas, une simulation pluriannuelle évite de s'engager dans le mauvais sens.
Revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an, aucun crédit en cours (bien acquis comptant ou credit remboursé), pas de dispositif spécial (Denormandie, Malraux, Jeanbrun...), charges réelles inférieures à 30 % des loyers. Ces quatre conditions réunies font du micro-foncier un choix défendable. Dès qu'une seule est absente, le régime réel mérite au minimum d'être simulé.
Attention au piège de la simplicité : beaucoup de propriétaires restent au micro-foncier par habitude, alors que leurs charges réelles ont évolué. Un crédit souscrit tardivement, des travaux engagés, une assurance PNO oubliée : la situation change, le régime optimal aussi.
L'option réel est irrévocable 3 ans. Un gain la première année peut masquer une perte sur la durée si la structure des charges évolue. Simulez toujours avant de basculer.
Nos experts simulent les deux régimes sur 3 ans avant toute décision. La simulation est incluse dans le diagnostic fiscal.
Demander une simulation 3 ansL'option pour le régime réel s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers, pas bien par bien. Si vous détenez plusieurs biens, un seul au réel force tous les autres à basculer aussi. Cette règle est souvent ignorée et peut créer des surprises lors de l'audit.
Intérêts d'emprunt (totalité) + frais de dossier bancaire + garantie (hypothèque ou caution). Assurance emprunteur (ADI) : la charge oubliée n°1, qui représente 500 à 1 500 €/an sur un crédit de 150 000 €. Taxe foncière (hors TEOM refacturée au locataire). Frais de gestion locative (agence, 6-10 %). Assurance PNO. Honoraires de comptabilité. Travaux d'entretien et d'amélioration (pas de construction ni d'agrandissement). Provisions pour charges de copropriété (régularisées l'année suivante).
Rester au micro-foncier avec un crédit : les intérêts seuls représentent 25-40 % des loyers les premières années. Coût de l'erreur : 1 000 à 3 000 €/an pendant toute la durée du crédit. Oublier l'assurance emprunteur : l'ADI est déductible en totalité. Sur un crédit de 150 000 € sur 20 ans, c'est 10 000 à 30 000 € de déduction manquée. Ne pas reporter le déficit foncier : le déficit est reportable 10 ans. Si vous oubliez une année, le montant est perdu définitivement. Confondre amélioration et construction : remplacer une chaudière = amélioration (déductible). Transformer un grenier en pièce habitable = construction (non déductible).
La liste des charges déductibles est précise et limitée. Sur un bien avec crédit, elles représentent 40 à 60 % des loyers bruts, bien au-dessus de l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier.
73 % des déclarations foncières que nous auditons contiennent au moins une erreur. Le gain moyen récupéré : 1 850 €/an.
Faire vérifier ma déclarationLe suivi des reports de déficit foncier est le point faible de la plupart des déclarations que nous auditons. Sur 10 ans de reports, les montants se perdent ou se mélangent entre biens. Nous tenons un tableau de suivi annuel pour chaque bien : c'est la seule façon de ne rien perdre.
Quand vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit lié aux intérêts d'emprunt est imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs, pas sur le revenu global.
Les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE E, F ou G vers un DPE A, B, C ou D ouvrent droit au doublement du plafond à 21 400 €/an. Ce doublement est prorogé jusqu'au 31/12/2027. Attention : depuis le 01/01/2026, les passages vers la classe E ne sont plus éligibles au doublement. Seuls les DPE F et G vers A, B, C ou D restent qualifiants.
Condition impérative : maintenir la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global. Revendre avant entraîne la remise en cause du déficit imputé.
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes fiscaux réellement hors plafond des niches fiscales. C'est une charge déductible, pas une réduction d'impôt.
Déficit foncier doublé à 21 400 €/an : la loi expire fin 2027. Vos travaux de rénovation énergétique sont-ils éligibles ?
Vérifier mon éligibilitéLe déficit foncier se cumule avec les dispositifs d'investissement. Un bien Denormandie génère à la fois une réduction d'IR (soumise au plafond des niches) ET un déficit foncier (hors plafond). Un bien Jeanbrun avec son amortissement peut aussi créer un déficit foncier imputable. C'est le double levier le plus puissant du droit fiscal immobilier.
En SCI à l'IR (transparence fiscale), les revenus fonciers sont déclarés par chaque associé au prorata de ses parts. La SCI dépose une déclaration 2072, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044 personnelle.
Chaque associé est imposé sur sa quote-part au barème progressif + PS 18,6 %. Pas d'amortissement du bien. Les travaux créent du déficit foncier partagé entre associés. Plus-value à la revente : régime des particuliers avec abattement pour durée de détention. C'est le régime le plus fréquent pour les SCI familiales.
Les revenus sont imposés au niveau de la société (IS 15-25 %). L'amortissement du bien est possible, mais la plus-value à la revente suit le régime des professionnels, sans abattement pour durée de détention. Rarement pertinent pour une SCI patrimoniale.
SCI avec dispositif fiscal : 2072 + 2044 + 2042-RICI pour chaque associé. L'erreur de ventilation entre associés se répercute sur tous.
Confier ma déclaration SCINous produisons la déclaration 2072 de la SCI, puis reportons la quote-part de chaque associé sur sa 2044 personnelle. Si la SCI détient un bien en dispositif (Denormandie, Malraux...), nous gérons aussi le 2042-RICI de chaque associé. Un seul interlocuteur pour toute la chaîne.
La déclaration LMNP relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Le formulaire est le 2031, et non le 2044. Le régime LMNP au réel permet l'amortissement comptable du bien, un mécanisme qui n'existe pas en revenus fonciers classiques.
Sur un même bien, le passage de location nue à location meublée peut diviser l'imposition locative par 3 à 5. Il suffit d'équiper le bien avec les 11 éléments réglementaires et de changer le bail. C'est la transformation la plus rentable que nous réalisons pour nos clients.
Vous êtes en LMNP ou envisagez de passer au meublé ?
Voir la page LMNPNotre guide complet couvre tous les cas : Projet d'investissement LMNP · Bien à mettre en location meublée · Première déclaration au réel · Passage du micro-BIC au réel · Changement de comptable LMNP · Passage de location vide à meublée.
Vous louez en meublé ? Nous gérons votre déclaration 2031, vos amortissements par composants et votre comptabilité. Pas de logiciel : un expert dédié, un livrable complet.
Forfait mensuel
490 € TTC/an
Comptabilité + déclaration + suivi fiscal. Sans engagement de durée.
Démarrer mon assistance LMNP arrow_forwardL'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Calculez sur 3 ans avant de basculer.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (2044) |
|---|---|---|
| Déduction | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux...) |
| Plafond de revenus | < 15 000 €/an bruts | Aucun plafond |
| Dispositifs spéciaux | Interdit (Jeanbrun, Malraux...) | Obligatoire |
| Déficit imputable | Impossible | Jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global |
| Intérêt avec crédit | Rarement optimal | Presque toujours mieux |
| Irrévocabilité | Tacite reconduction | Irrévocable 3 ans |
| Complexité | Une case (2042) | Formulaire 2044 complet |
| Notre conseil | Uniquement sans crédit et sans dispositif | Dès qu'un crédit est en cours |
Si vos charges dépassent 30 % des loyers au moins 2 années sur 3, le réel est gagnant. C'est le cas de la majorité des propriétaires avec crédit.
L'option pour le régime réel engage sur 3 ans. Nos experts simulent les deux scénarios sur la durée complète avant toute décision. La simulation est gratuite lors du premier diagnostic.
Chaque dispositif a ses propres formulaires et ses propres cases. Une erreur de formulaire = perte de l'avantage pour l'exercice.
| Dispositif | Formulaire principal | Formulaire complémentaire | Mécanisme | Plafond niches |
|---|---|---|---|---|
| Location nue classique | 2044 | Revenus fonciers | ||
| Jeanbrun (Volet I / J) | 2044 | Amortissement foncier | Hors plafond | |
| Denormandie | 2042-RICI | 2044 | Réduction IR + déficit foncier | 10 000 €/an (réduction seule) |
| Pinel (résiduel) | 2042-RICI | 2044 | Réduction IR | 10 000 €/an |
| Malraux | 2042-RICI | 2044-SPE | Réduction IR sur travaux | Hors plafond |
| Monuments Historiques | 2044-SPE ou 2042-C | Déduction 100 % travaux | Hors plafond, sans limite | |
| Déficit foncier (travaux) | 2044 | Charge déductible | Hors plafond | |
| SCI à l'IR | 2072 (société) | 2044 (associé) | Transparence fiscale | |
| LMNP (meublé) | 2031 (BIC) | Amortissement comptable |
Le LMNP (dernière ligne) relève des BIC, pas des revenus fonciers. Voir la page dédiée LMNP.
Trois formulaires à articuler si vous avez un dispositif en SCI. Une erreur sur la ventilation entre associés ou un oubli du 2044-SPE peut entraîner la perte de l'avantage pour l'exercice entier. Fiscalia gère tout.
Amortissement foncier 3 à 5,5 %/an. Neuf (Volet I) et ancien + travaux (Volet J). Base amortissable 80 %. Hors plafond des niches.
Tout savoir arrow_forwardRéduction IR 12-21 % + déficit foncier doublé 21 400 €/an. 1 847 communes éligibles. Prolongé fin 2027.
Tout savoir arrow_forwardRéduction 22-30 % sur travaux ABF. Plafond 400 000 €/4 ans. Loyers libres. Hors plafond des niches.
Tout savoir arrow_forward100 % des travaux déductibles sans aucun plafond. Le dispositif le plus puissant du droit fiscal français.
Tout savoir arrow_forwardCouple de fonctionnaires, Toulouse, TMI 30 %
3 appartements locatifs (T2 Saint-Cyprien, T2 Rangueil, T3 Compans)
Micro-foncier depuis 8 ans, par habitude et simplicité
Économie annuelle
2 800 €
Rattrapage réclamation 2 ans
+ 5 600 €
Réclamation contentieuse déposée pour les 2 années précédentes (délai légal). Total sur 3 ans : 14 000 € de gain cumulé. L'assurance emprunteur (1 800 €/an) n'avait jamais été déduite.
Réclamation contentieuse possible ? Vous pouvez récupérer 2 ans d'erreurs passées. Sur les dossiers que nous reprenons, la réclamation rapporte en moyenne 3 500 € supplémentaires.
Vérifier mes déclarations passéesNous gérons l'intégralité de votre déclaration foncière : choix du régime, déduction de chaque charge éligible, report de déficit, traitement des dispositifs spéciaux. Un expert connaît votre dossier d'année en année.
Des déclarations foncières auditées contenaient une erreur ou optimisation manquée
Gain moyen récupéré par foyer sur les déclarations foncières
Déclarations foncières traitées : propriétaires, SCI, multi-biens
5/5 41 avis vérifiés
"Nous avons fait confiance à Fiscalia pour optimiser notre situation fiscale et nous sommes extrêmement satisfaits du résultat. Stéphane a pris le temps d'analyser en détail notre situation personnelle et professionnelle, puis nous a proposé des solutions claires, transparentes et parfaitement adaptées. On sent vraiment qu'il privilégie la relation de confiance et la satisfaction du client. Nous recommandons sans hésitation."
Cédric G.
Optimisation fiscale
"Tout a été très rapide et simple pour notre premier achat d'appartement en vue de le louer. Stéphane s'est occupé de tout, c'est quelqu'un de très accessible avec d'excellents conseils. Dans quelques mois nous reviendrons pour l'achat d'un second appartement."
Mathilde V.
Investissement locatif
"Du montage financier à la recherche de l'appartement et au suivi de travaux, Nicolas a tout géré tout en me tenant au courant et m'expliquant les choses avec patience et pédagogie. Super expérience avec l'équipe de Fiscalia."
Marielle S.
Investissement locatif — suivi travaux
"Merci à Nicolas et à l'équipe Fiscalia pour la concrétisation de mon projet immobilier en défiscalisation. De bons conseils, un suivi de A à Z, de la disponibilité, de la convivialité et un excellent carnet d'adresses de prestataires."
Vincent M.
Défiscalisation immobilière
"Une formidable expérience avec le cabinet Fiscalia. Professionnalisme, écoute et sérieux ont été de rigueur tout au long de notre collaboration avec Stéphane Gasca. Une belle relation de confiance qui s'est établie. Encore merci."
Benoît I.
Suivi patrimonial
"Stéphane Gasca a su établir la confiance nécessaire pour lever l'ensemble de mes incertitudes. Nous avons bénéficié d'un réel accompagnement à toutes les étapes du projet et le résultat s'est avéré conforme à l'objectif défini."
Cathy S.
Investissement immobilier
"Stéphane est de très bon conseil dans son domaine, il sait de quoi il parle et est à l'écoute. Je recommande sans problème."
Gozlan J.
Conseil fiscal
"Une équipe compétente et professionnelle, mais aussi humaine, conviviale et sympathique, qui distille les bons conseils, trouve les bonnes solutions et répond rapidement à toutes les interrogations. Merci à Stéphane et toute son équipe."
Bernard Z.
Accompagnement global
"La prise de contact a été fluide et sans pression. Un accompagnement personnalisé et une transparence dans les modalités du projet qui instaurent une confiance absolue. Une enseigne que je recommande."
Gerry E.
Projet immobilier
"Stéphane Gasca est une personne agréable qui connaît son métier. Il sait être de bons conseils, est à l'écoute et n'économise pas son énergie pour nous rassurer et répondre à nos multiples questions. Je vous recommande Fiscalia pour votre projet d'investissement immobilier."
Marie-Pierre P.
Investissement immobilier
"Stéphane et Fiscalia nous ont accompagnés dans notre recherche d'investissement locatif. Ils ont su cerner nos attentes avec patience et ont toujours été très à l'écoute. Ils se sont occupés des relations avec le promoteur et depuis nous avons toujours un suivi et de l'aide pour les démarches administratives."
Vincent B.
Investissement locatif
"Très bon contact avec Stéphane Gasca. À l'écoute, pas de pression, très patient, de très bons conseils. Il est présent à tous les stades du projet, toujours disponible pour répondre aux questions et trouver les meilleures solutions."
Marie-Laure C.
Accompagnement projet
"Stéphane est sérieux et donne des conseils de qualité. Personne de confiance, j'ai tenté l'aventure les yeux fermés. Merci pour ta bienveillance, ton professionnalisme et surtout ta patience. Son équipe est réactive et bienveillante."
Aude R.
Conseil patrimonial
"L'équipe de Fiscalia a été d'une efficacité redoutable dans l'accompagnement de mon projet. Des compétences et de l'écoute qui font que l'on se sent en sécurité. Un grand merci."
Christiane B.
Accompagnement projet
"Une personne de confiance. Stéphane est à l'écoute des besoins, comprend chaque problématique et s'adapte. Son équipe est qualifiée et tout aussi disponible en cas de besoin. Nous avons été très contents de ces services et referons appel à lui."
Robert T.
Conseil investissement
"Dans le cadre de mon projet d'investissement immobilier, je recherchais des personnes qui privilégient la proximité et les relations humaines — je l'ai trouvé avec Fiscalia. M. Gasca a été de bons conseils, à mon écoute et a fait preuve de patience. Une relation de confiance s'est construite au fur et à mesure. Je vous recommande Fiscalia sans hésitation."
Alex T.
Investissement immobilier
"Mon mari et moi-même avons fait appel à Fiscalia car nous étions novices en matière de défiscalisation. Nous avons trouvé un tandem réactif, à l'écoute, compétent et sympathique. Nous recommandons Fiscalia à tous ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité."
Sylvie M.
Défiscalisation
"Un projet immobilier concrétisé avec facilité grâce à un accompagnement dans les démarches administratives par une équipe dynamique, compétente et très professionnelle."
Marie-France M.
Investissement immobilier
"Nicolas est super professionnel, à l'écoute et nous a aidé énormément. Je le conseille sans hésitation."
Chris R.
Investissement immobilier
"Je recommande. Très sérieux, sympathique et surtout ils prennent le temps, ne pressent pas. Personnes compétentes et très bien entourées."
Alexandre L.
Conseil et accompagnement
"Personnes agréables et compétentes. Ils prennent le temps de bien expliquer les choses, de ne pas presser et surtout d'accompagner le client dans les différentes démarches administratives."
Hicham T.
Accompagnement administratif
"Nicolas est de très bon conseil, réactif et professionnel. Je recommande sans hésiter son expertise."
Cédric R.
Conseil fiscal
"Équipe dynamique et compétente, mettant tout en œuvre avec un professionnalisme sérieux pour mener à bien un projet immobilier."
Céline D.
Investissement immobilier
"Excellente prestation avec un suivi sérieux, sympathique et une attention toute particulière qui rassure."
Thierry C.
Suivi de projet
"Équipe sympathique et performante. Grande connaissance du métier. À l'écoute."
Sabine L.
Conseil patrimonial
"Un service personnalisé, une grande disponibilité et un contact humain très appréciable."
Vincent V.
Accompagnement personnalisé
"Très bons conseils et surtout très bon suivi jusqu'à la concrétisation du projet. Je recommande !"
Philippe N.
Conseil investissement
"Travail de professionnel. Toujours disponible. Souriant et consciencieux. Je recommande fortement."
Pierre-Alexandre B.
Investissement immobilier
"Toujours de très bon conseil et à l'écoute. Je recommande vivement."
Caroline D.
Conseil fiscal
"Grand professionnalisme. Excellent relationnel. Confiance instaurée et satisfaction du résultat final."
Michael S.
Conseil investissement
"Très bon renseignement, personnes à l'écoute de toutes vos questions."
Françoise S.
Conseil fiscal
"Première impression conviviale, pertinente et efficace. Merci !"
Marc E.
Premier contact
Calculez votre impôt 2026, estimez votre TMI et identifiez vos leviers d'optimisation.
Accéder arrow_forwardPFU vs barème, crypto, stock-options, AV/PEA/PER. Arbitrage et déclaration.
Accéder arrow_forwardAudit de la base taxable, décotes autorisées, barème 2026, stratégies de réduction.
Accéder arrow_forward10 700 € ou 21 400 €/an. Report, ventilation, cumul avec dispositifs. Le levier hors niches.
Accéder arrow_forward