Malraux à Montauban : 99 000€ de réduction sur un immeuble de 3 appartements
Responsable développement France, 35 ans — 470 000€ d'opération — 33 000€/an de réduction
La réduction Malraux hors plafond : 99 000€ sur 3 ans
Ce cadre dirigeant de 35 ans, responsable du développement France pour un groupe national, gagne 290 000€/an. TMI 45%. Son problème : une imposition très lourde sans aucun levier en place. Pas de patrimoine immobilier. Pas de PER.
Fiscalia lui a proposé un investissement Malraux à Montauban : un immeuble entier de 3 appartements en secteur sauvegardé, nécessitant une rénovation complète. Le Malraux offre une réduction d'impôt de 22 à 30% sur les travaux, hors plafond des niches fiscales.
Le montage : acquisition à 140 000€, travaux de 330 000€ sous supervision ABF. Réduction totale : 99 000€ étalée sur 3 ans. Engagement de location 9 ans, sans plafonds de loyer ni de ressources locataire.
"Le Malraux de Montauban est un cas d'école : un immeuble complet en secteur protégé, une réduction massive hors plafond, et un patrimoine de prestige dans un centre historique."
L'immeuble avant et après restauration
Restauration complète d'un immeuble de 3 appartements en secteur sauvegardé sous supervision ABF.
Immeuble de 3 appartements restauré en secteur sauvegardé Montauban. Travaux 330 000€ sous supervision ABF.
Le montage financier
Le résultat fiscal
L'Accompagnement Fiscalia
Diagnostic fiscal
Sur 290 000€ de revenus à TMI 45%, l'IR dépasse 100 000€. Le Malraux avec 33 000€/an de réduction efface un tiers de la facture fiscale annuelle.
Identification du bien
Sélection d'un immeuble entier en secteur sauvegardé de Montauban (PSMV), négociation à 140 000€.
Montage et financement
Structuration du financement bancaire. Obtention du crédit sur 15 ans, mensualité partiellement couverte par les 3 loyers.
Travaux sous ABF
Coordination avec l'Architecte des Bâtiments de France. Suivi de chantier et validation des appels de fonds sur 3 ans.
Gestion locative
Mise en location des 3 appartements après travaux. Loyers libres, pas de plafond ressources locataires. Gestion déléguée.
"Pour les TMI 45%, le Malraux est l'un des montages les plus efficaces après les Monuments Historiques. Hors plafond de niches, réduction directe sur l'IR, bien en centre-ville historique. À Montauban, les prix permettent d'accéder à ce dispositif sans investir des millions."
