Investir en SCI à Toulouse.
Appréhender le mécanisme de la SCI.
Vous envisagez de réaliser un placement immobilier en famille ou avec des personnes de confiance ? Investir en SCI vous offre un cadre attrayant et agile pour gérer vos revenus, mais aussi pour défiscaliser et plus tard céder ou transmettre votre patrimoine.
Etudiez avec un conseiller les possibilités d'investissement immobilier en société.
Comment définir la SCI ?
Acheter un bien immobilier à plusieurs
Investir avec une fiscalité avantageuse
Transmette votre patrimoine
Avantages patrimoniaux
La SCI - Société Civile Immobilière - est un type de société qui permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d'un bien immobilier ensemble.
Elle est souvent utilisée pour la gestion de biens immobiliers locatifs, mais peut également être utilisée pour des projets immobiliers plus complexes tels que des immeubles de rapport.
Les propriétaires d'une SCI sont appelés "associés" et détiennent des parts de la société, chacun ayant une part définie de responsabilité et de propriété du bien immobilier.
La SCI permet aux associés de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment une imposition sur les plus-values immobilières moins élevée, et de limiter leur responsabilité financière pour les dettes de la société.
Guide de la SCI : Investir dans l'immobilier en société
Vous souhaitez investir dans l'immobilier à plusieurs ? Vous cherchez une solution optimale pour transmettre votre patrimoine ? Vous souhaitez professionnaliser vos investissement ?
Retrouvez un condensé d'information sur la SCI rédigé par nos experts.
Spécial SCI
Gérer votre patrimoine
Comprendre le fonctionnement de la SCI
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Constituer une SCI : formalités et démarches
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Investir en SCI : les apports des associés
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Pourquoi investir en SCI
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Fiscalité de la SCI versus en indivision
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La transmission de patrimoine en SCI
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Investir dans du neuf en SCI Pinel
Constituer une SCI : formalités et démarches
La forme de SCI la plus courante reste la SCI familiale. Elle permet la transmission du patrimoine à chaque génération en écartant les conflits liés au partage successoral.
Le nombre d’associés et les parts sociales
Malgré sa souplesse, la SCI requiert néanmoins de remplir plusieurs exigences pour sa formation. Un minimum de deux personnes doivent s’associer en SCI en vue de créer et de piloter le futur parc foncier.
Cette dernière détient alors les biens immobiliers et chaque sociétaire reçoit des parts sociales à proportion de son apport.
La rédaction des statuts et les mentions obligatoires
Au moment de sa constitution, les associés se contraignent à la rédaction des statuts afin d’encadrer les modalités de fonctionnement et de prise de décision de la SCI.
Les statuts sont l’occasion de désigner un gérant et de définir les activités d’administration courantes que ce dernier sera en mesure d’exécuter sans l’assentiment des différents membres. Mais ces statuts doivent surtout contenir les mentions obligatoires suivantes :
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les apports des associés ;
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la forme et l’objet social de la société ;
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l’appellation et le siège social ;
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le capital de la société ;
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la durée ;
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les modalités de fonctionnement.
Publication et immatriculation
Constituer une SCI se réalise par la concrétisation de deux opérations finales :
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la publication d’un avis de création d’entreprise dans un journal d’annonce légale ;
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l’immatriculation de la SCI dans le registre du commerce et des sociétés.
Investir en SCI : les apports des associés
Le capital de la SCI se constitue par des apports en numéraire (somme d’argent) ou en nature (transfert de propriété d’un bien). Dans le cas le plus répandu, les associés fournissent un montant économisé ou acquis en tout ou partie à l’aide d’un crédit.
Les recours à un prêt
Vous détenez une épargne suffisante ? Réfléchissez tout de même à l’avantage prodigué par l’effet de levier d’un crédit couplé à des taux de crédit bas.
Avec un bon rendement locatif, vos loyers couvrent dans l’idéal vos mensualités de crédit et vos frais mensuels. Vous ressortez propriétaire après la période d’emprunt sans importants efforts de remboursement et sans apport.
Quant à votre argent mis de côté, vous gardez la possibilité de l’injecter sur un autre projet tel que l’achat d’une résidence principale ou les études de vos enfants.
Emprunt personnel ou emprunt au nom de la SCI ?
Lorsque vous envisagez de financer l’acquisition par un crédit, deux choix se présentent à vous : contracter un prêt personnel ou obtenir un prêt au nom de la SCI.
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La première option vous donne l’avantage de bénéficier du prêt à taux 0.
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La seconde alternative vous octroie la possibilité de négocier des conditions de crédit plus favorables et ainsi d’augmenter la rentabilité de leur investissement.
Notez aussi qu’un prêt au nom de la SCI permet à un associé proche de sa limite d’emprunt de décrocher une créance de banque plus facilement. En effet, une solidarité à la dette est établie entre chaque membre de la SCI au moment de conclure le crédit. Cette solidarité constitue une garantie supplémentaire pour l’organisme bancaire.
Pourquoi investir en SCI plutôt qu’acquérir en indivision ?
Que choisir entre investir en indivision ou en SCI ? L’équipe Fiscalia Toulouse vous aide à y voir plus clair.
Investir en SCI versus en indivision : formalités, parts et droits
Acheter des biens immobiliers en direct et à plusieurs est aussi une pratique courante en France. Aucune démarche n’est à réaliser dans cette situation. Les logements ainsi acquis sont détenus en indivision. Les propriétaires possèdent alors des quotes-parts à proportion des sommes qu’ils ont investies et exercent leurs droits sur l’ensemble du bien : la règle de l’unanimité est de mise en indivision.
En SCI, les collaborateurs devront remplir toutes les formalités de publication et de rédaction de statuts et s’affranchir des frais d’enregistrement compris entre 1 500 et 3 000 €. Une fois la société constituée, chacun d’eux détient des parts sociales qui ouvrent des droits limités à la majorité.
Fiscalité de la SCI versus en indivision
SCI à l’IR ou à l’IS ? Comment calculer votre impôt présent et quelles évolutions à venir ? Voici les éléments de réponse de nos conseillers.
Quels impôts en SCI ou en indivision ?
Un achat en indivision ou en SCI pour une location non meublée est assujetti à l’impôt sur le revenu (IR). Les loyers perçus sont fragmentés en fonction :
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des quotes-parts (pour les propriétaires indivis hors SCI) ;
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des parts sociales (pour les associés de SCI).
La situation est différente si les collaborateurs de la SCI choisissent de louer en meublé. Dans ce cas de figure, la SCI réalise une activité commerciale et est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
SCI à l’IR
L’imposition à L’IR dépend de vos revenus nets fonciers et du taux progressif.
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L’imposition à l’IR avec des revenus immobiliers inférieurs à 15 000 € vous donne la possibilité d’opter soit pour le micro foncier et son abattement de 30 % soit pour le régime réel avec une déduction au réel de vos charges.
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Une fois ces abattements ou déductions opérés, vos revenus nets fonciers sont soumis au taux progressif de l’IR.
Totalité de vos revenus (salaires, fonciers, autres) / Taux d’imposition progressif par tranche
Jusqu’à 10 225 € : 0 %
De 10 225 € à 26 070 € :11 %
De 26 070 € à 74 545 € : 30 %
De 74 545 € à 160 336 € : 41 %
Plus de 160 336 € : 45 %
SCI à l’IR
Un taux fixe s’utilise pour le calcul de l’IS. S’agissant d’un bénéfice inférieur à 38 120 €, un taux réduit de 15 % se pratique. Au-delà de ce montant, le taux classique de 25 % est employé.
La détermination de l’impôt s’obtient par l’application du taux de l’IS à votre résultat de l’exercice annuel. Le résultat comptable, quant à lui, s’évalue après avoir retiré de vos revenus locatifs :
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les charges ;
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les amortissements ;
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les crédits d’impôt ;
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les réductions d’impôt ;
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les déficits excédentaires.
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Quelles répercussions pour vous ? Lors des premières années d’investissement, vous supportez un déficit. Par conséquent votre résultat est ramené à 0 et aucun impôt n’est dû.
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Les amortissements étant dégressifs, au fil des ans, votre résultat se rapproche peu à peu de 0 jusqu’à passer en positif. À ce moment-là, vous connaîtrez vos premiers montants d’impôts à débourser.
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Comment prolonger au maximum cette période sans impôt ? Les déficits excédentaires obtenus et non utilisés sur les premières années se reportent d’une année sur l’autre. La déduction de ces déficits dans votre déclaration vous fait gagner des années supplémentaires d’exonération.
Quelles impositions pour le futur ?
Le taux de l’IS est passé avec le quinquennat d’Emmanuel Macron d’un taux d’IS de 33 % à 25 % pour les bénéfices des entreprises supérieurs à 38 120 €. L’objectif du gouvernement sur les prochaines années reste le même : encourager l’économie et alléger la fiscalité des sociétés.
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Pour ce qui est l’IR, l’État réalise aussi un geste avec la loi de finances de 2022. Celle-ci indexe les tranches d’imposition sur l’inflation.
La transmission de patrimoine
Transmettre votre patrimoine par le biais d’une cession de parts sociales demeure une solution très confortable. En effet, la SCI permet de découper vos propriétés en parts égales pour vos enfants.
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De plus, la SCI présente l’avantage d’encadrer dans ses statuts les règles de cession, de transmission, de majorités et les modalités de désignation et de pouvoir de ses dirigeants. La précision de ces règles réduit les zones de flou propice aux conflits et aux tensions.
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Tout au contraire, posséder un immeuble en indivision rend les choses plus difficiles que cela soit pour organiser une vente ou une donation. Nous en avons précédemment parlé, ces opérations nécessitent l’unanimité des propriétaires.
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Aussi, la loi française prévoit la possibilité d’effectuer des donations de 100 000 € tous les 15 ans à ses héritiers. Autant ces donations apparaissent complexes à mettre en œuvre en copropriété, autant elles restent aisées à mettre en œuvre avec la cession de parts de SCI.
Investir dans du neuf en SCI Pinel à Toulouse
Investir dans des logements neufs et profiter de la défiscalisation du dispositif Pinel, c’est possible en SCI ? Oui, mais seulement avec une SCI à l’IR.
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La SCI devra, tout comme un propriétaire particulier, respecter toutes les exigences du Pinel liées au logement, à sa localisation, aux plafonnements de loyers et de revenus, d’engagement de durée locative.
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Pourquoi investir en SCI Pinel à Toulouse ?
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La ville de Toulouse présente une attractivité incontestable que cela soit par sa qualité de vie, son histoire et son patrimoine culturel. C’est également une agglomération très dynamique avec ses multiples écoles supérieures d’excellences et son bassin d’emploi conséquent en pleine croissance et diversification.
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Pour découvrir en détail tout le potentiel des quartiers toulousains en matière d’investissement locatif, rendez-vous sur notre page l’investissement locatif à Toulouse
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