Loi Jeanbrun : location nue amortissable
Qu’est-ce que le dispositif dit Jeanbrun ? Un nouveau cadre fiscal dès 2026, pensé pour les bailleurs privés. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels sont les avantages du plan de relance logement ? Comment vous lancer dans une opération d’achat sous la loi Jeanbrun à Toulouse ? Notre agence toulousaine Fiscalia vous livre ses réponses et vous accompagne dans la constitution de votre patrimoine immobilier.
Tout comprendre en un coup d'oeil : exemple d'un logement neuf en loi Jeanbrun
Fabien, 33 ans, salarié dans l’aéronautique à Toulouse, perçoit 28 000 € de revenus et paie 1 838 € d’impôt sur le revenu. À la suite d’un héritage de 200 000 €, il souhaite investir durablement.
Pour Fiscalia, l’investissement locatif, solution la plus cohérente avec son âge, son niveau de revenus et son horizon patrimonial.
-
T3 de 60 m2 proche des transports desservant les facultés et le centre ville.
-
plan de financement de 100000 euros sur 20 ans (mensualité avec ass. = 613 euros).
-
loyer charges comprise de 960 euros (loyer intermédiaire très attractif puisque 15% en dessous des prix du marché toulousain).
Le projet est financièrement rentable avant imposition mais avec Jeanbrun, il génère 140 euros de cashflow mensuel.
Sur 20 ans, l’investissement de Fabien transforme un héritage de 200 000 € en un actif immobilier autofinancé.
Grâce à un cash-flow positif d’environ 140 € par mois, le bien génère 33 600 € de trésorerie cumulée.
Avec une hypothèse prudente d’inflation immobilière de 1,5 % par an à Toulouse, la valeur du bien atteint environ 404 000 € à la revente, crédit intégralement remboursé.
Bilan global : environ 438 000 € récupérés pour 200 000 € investis, sans effort d’épargne, grâce à une structuration fiscale maîtrisée, soit +119 % sur 20 ans !
Le dispositif Jeanbrun en pratique
L’exemple présenté ci-dessus illustre l’impact concret du dispositif Jeanbrun. Voici comment il fonctionne, et quelles sont les règles essentielles à respecter.
Logements concernés : neuf ou ancien avec travaux
Le dispositif Jeanbrun s’applique à :
-
des logements neufs ou assimilés neufs (VEFA, construction),
-
ou des logements anciens avec travaux significatifs, permettant une remise à niveau du bien (travaux lourds ou représentant au moins 30% du coût du projet).
Fiscalia valide en amont l’éligibilité du bien et la nature des travaux, afin de sécuriser le montage.
Principe clé : l’amortissement du bien
Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme simple :
-
une partie de la valeur du logement (hors foncier) est amortie chaque année,
-
cet amortissement vient réduire, voire annuler, l’imposition des loyers.
Contrairement à un déficit ponctuel, il s’agit d’un avantage fiscal étalé dans le temps, intégré au calcul des revenus fonciers.
Loyers encadrés et niveaux d’amortissement
Le dispositif Jeanbrun prévoit des plafonds de loyers, définis selon la zone géographique, et organisés autour de trois niveaux de location.
Chaque niveau conditionne directement le taux d’amortissement annuel applicable.
-
Location intermédiaire
Loyers légèrement inférieurs au marché.
Amortissement indicatif : ~3 à 3,5 % par an -
Location sociale
Loyers plus modérés, destinés à des ménages aux revenus encadrés.
Amortissement indicatif : ~4 à 4,5 % par an -
Location très sociale
Loyers plus bas, ciblant une demande locative très forte.
Amortissement indicatif : ~5 à 5,5 % par an
Plus le loyer est encadré, plus l’avantage fiscal est renforcé, ce qui permet de préserver l’équilibre économique global du projet.
Dans les faits, ces loyers restent cohérents avec le marché local et favorisent une occupation durable du logement, notamment dans les zones tendues comme Toulouse.
Fiscalia intègre dès la simulation le niveau de loyer le plus pertinent, afin d’optimiser l’amortissement tout en sécurisant la rentabilité du projet.
Durée de location et engagement
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur s’engage à :
-
louer le logement nu, à usage de résidence principale,
-
pendant une durée minimale de 9 ans.
Au-delà de cette durée, l’amortissement peut se poursuivre tant que les conditions sont respectées.
Locataire et condition de ressources
Le dispositif Jeanbrun prévoit des plafonds de ressources applicables au locataire, afin de garantir l’accès au logement à des ménages correspondant au niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Ces plafonds :
-
concernent exclusivement le locataire,
-
sont appréciés au moment de la signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence,
-
ne font pas l’objet d’un contrôle annuel ultérieur, tant que le locataire reste en place.
Fiscalia vérifie en amont la cohérence du profil locataire avec le niveau de loyer retenu, afin de sécuriser l’éligibilité du dispositif dès l’entrée dans les lieux.
Investir dans l’immobilier tout en maîtrisant durablement votre fiscalité
Le dispositif dit Jeanbrun ouvre une opportunité inédite : réduire fortement, voire neutraliser, l’imposition de vos loyers en location nue, tout en conservant un patrimoine immobilier classique, lisible et transmissible.
Ce que permet le dispositif Jeanbrun
-
Amortir une partie du prix du bien chaque année
-
Réduire l’imposition des loyers sur le long terme
-
Cumuler avec les charges classiques de la location nue
-
Investir dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux
-
Sécuriser juridiquement la fiscalité du projet
-
Conserver un cadre patrimonial simple (location nue)
-
Revendre sans mécanisme de surimposition spécifique
sur vos revenus locatifs
Ne payez plus d'impôts
Revente et détention long terme
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une logique patrimoniale :
-
pas de mécanisme spécifique de surimposition à la revente,
-
une détention lisible, comparable à une location nue classique,
-
une sortie anticipée possible mais à manier avec prudence.
Fiscalia anticipe dès l’origine la durée de détention et les scénarios de sortie, pour éviter toute mauvaise surprise.
Maîtriser durablement sa fiscalité
L’un des principaux atouts du dispositif Jeanbrun réside dans sa capacité à réduire fortement, voire neutraliser, l’imposition des loyers dans le temps.
Contrairement à une réduction d’impôt ponctuelle, l’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement annuel, intégré aux revenus fonciers.
Le niveau d’optimisation dépend de plusieurs paramètres (type de bien, niveau de loyer, durée de détention).
Un accompagnement professionnel est indispensable pour calibrer correctement l’avantage fiscal et en sécuriser l’application.
Investir dans l’immobilier avec un effort maîtrisé
Le dispositif Jeanbrun permet de se constituer un patrimoine immobilier en location nue, tout en préservant la trésorerie du foyer.
Grâce à la réduction de la fiscalité sur les loyers, l’effort financier lié à l’investissement est significativement réduit, voire neutralisé selon les projets.
Fiscalia structure le montage afin de concilier rentabilité économique et cohérence fiscale, sans recourir à des schémas complexes.
Anticiper et sécuriser ses revenus futurs
Le départ à la retraite s’accompagne souvent d’une baisse sensible des revenus.
Un investissement immobilier bien structuré permet d’y répondre en constituant une source de revenus complémentaires, fiscalement maîtrisée.
En intégrant aujourd’hui un projet immobilier dans le dispositif Jeanbrun, l’investisseur se dote d’un outil patrimonial durable, adapté à une stratégie long terme.
Construire et transmettre un patrimoine solide
Un projet immobilier engage l’avenir, tant pour l’investisseur que pour ses proches.
La location nue, associée au dispositif Jeanbrun, permet de conserver un patrimoine lisible, transmissible et juridiquement sécurisé.
Fiscalia vous accompagne afin que votre investissement s’inscrive dans une logique globale de protection et de transmission patrimoniale, en tenant compte de votre situation personnelle et familiale.