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Déficit foncier Toulouse : Nos services

Vous être propriétaire d'un bien immobilier que vous louez et vous vous demandez comment fonctionne le déficit foncier ? 

Vous souhaitez être accompagné pour alléger vos revenus locatifs ?

 

Découvrez nos différents services d'accompagnement pour optimiser la déclaration de vos revenus fonciers.

Connaissez-vous le fonctionnement du déficit foncier ? 

Ce n’est pas une loi de défiscalisation comme la Loi Pinel ou le dispositif Malraux, mais plutôt une astuce fiscale permettant d’optimiser l’imposition sur les revenus fonciers et de remonter sur le revenu global.

Encore peu connu des investisseurs français, ce mécanisme ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation. 

 

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif et que vous souhaitez réaliser des travaux, découvrez les points clés à retenir pour profiter des avantages fiscaux du déficit foncier afin d'optimiser votre investissement.​

Accessible à tous les investisseurs.

Investir dans l'ancien avec travaux.

Cumulable avec plusieurs dispositifs.

Réduire ses revenus fonciers.

Idéal pour les multi-investisseurs.

Comprendre le déficit foncier :

Lors d'un investissement locatif, il est possible de profitez d'un avantage fiscal si vos charges sont plus élevés que vos recettes. Ce régime, appelé déficit foncier, vous donne la possibilité de réduire le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux.

Cas n°1 : Vous avez pour projet d’acquérir un bien 

Adoptez la bonne stratégie fiscale pour investir dans l’immobilier ancien en déficit foncier.

Le principe est simple, vous achetez un bien immobilier ancien pour investir, vous réalisez des travaux de rénovation afin que celui-ci puisse être loué.

Cas n°2 : Vous êtes propriétaire d’un bien

 

Définissez bien votre projet pour tirer partie des avantages du déficit foncier et réduire votre imposition.

Vous disposez d’un bien immobilier destiné à la location, celui-ci est vieillissant et vous souhaitez engager des travaux de rénovation.

Dans ces 2 cas, l’idée est de se servir du montant des travaux réalisés sur votre bien afin de générer du déficit. On est dans le cas d’un déficit foncier, lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus fonciers.

On entend par charges déductibles les dépenses suivantes :

  • Intérêt d’emprunt

  • Taxe foncière

  • Charges de copropriété

  • Les travaux de rénovation

  • ….

Nous verrons plus en détail ces dépenses ci-dessous.

Les conditions du Déficit foncier :

L’atout majeur du déficit foncier est qu'il soit accessible à tous les investisseurs, plus précisément tous ceux qui ont des revenus fonciers issus de location nue (Vous ne devez pas louer votre logement en meublé). 

Il s’applique selon plusieurs critères :

  • Le logement doit être loué en tant que résidence principale ;

  • Obligation de louer le bien pendant 3 ans en non meublé ;

  • Obligation de déclarer ses revenus locatifs au régime réel.

 

Vous aurez la possibilité de déduire l’ensemble des dépenses relatives aux travaux d'entretien, de réparation, de rénovation ou d'amélioration. Ces travaux devront être payés durant l’année en cours.

Attention : Les travaux liés à la construction ou à l’agrandissement du logement ne seront pas pris en compte.

Pour information, les revenus perçus d’une location peuvent être imposés selon deux régimes :

le régime réel ou le régime micro-foncier.

Besoin d'aide pour votre déclaration de revenus fonciers ?

Quel est la différence entre le régime réel et le régime micro-foncier ?

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous dépendez du régime micro-foncier. Vous avez tout de même la possibilité de choisir le régime réel. Attention, l'engagement de location est de 3 ans avec ce régime.

 

La différence des 2 régimes d’imposition :

  • Le régime réel vous permet lui, de déduire les charges (que vous avez eues pour votre bien, durant l’année) de vos revenus fonciers ;

  • Enfin, le régime micro foncier, vous permettra lui d'obtenir un abattement forfaitaire de 30 % qui sera automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. 

Exemple de Déficit foncier :
Revenus locatifs annuels : 8000 euros
Charges déductibles :

- Intérêts d’emprunt : 2000 euros

- Charges de copropriétés : 1500 euros

- Travaux : 20 000 euros

Total des charges = 23 500 euros

Loyers annuels : 8000 euros – Total des charges : 23500 euros = - 15 500 euros (déficit foncier)
Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

À la suite de votre investissement, voici la liste des charges que vous pourrez déduire :

  • Les travaux de rénovation

  • Les travaux d'entretien

  • Les primes d'assurance

  • Les charges de copropriété

  • L’impôt foncier

  • Les intérêts d'emprunt

  • Les honoraires de gestion (dans le cas où vous avez choisi de déléguer la gestion).

Les principaux avantages du déficit foncier :

Grâce au report du déficit foncier vous obtiendrez divers avantages, en effet comme nous l’avons évoqué précédemment, le déficit foncier ne subit pas le plafonnement global des niches fiscales (contrairement aux autres dispositifs plafonnés à 10 000 € par an).

Vous aurez alors la possibilité de cumuler votre déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilier tels que : la loi Pinel ou le dispositif Malraux.  

N’hésitez pas à consulter notre page sur les lois fiscales pour en savoir plus.

Il vous sera donc possible de :

  • Déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700 € de charges

  • Reporter votre déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes d’imposition (jusqu’à 10 ans maximum) ;

  • Cumuler ce mécanisme avec les avantages fiscaux.

 

A savoir : Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus la réduction d’impôt qui sera appliquée sera importante.

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