LMNP Toulouse Canal du Midi : 650€/mois pour un premier investissement à 25 ans
Professeure des écoles, 25 ans — Studio 28m² Canal du Midi — 40 000€ d'apport — Cash flow +117€/mois
Un premier investissement cash flow positif dès le premier mois
Professeure des écoles à 25 ans, TMI 11%, revenus nets de 24 000€/an. Un héritage de 40 000€ à placer intelligemment. Pas d'expérience immobilière, pas d'envie de prendre des risques inutiles. Objectif : transformer cet apport en patrimoine productif sans déséquilibrer son budget.
Fiscalia a identifié un studio de 28m² à rénover dans le secteur Canal du Midi à Toulouse, acquis à 87 000€ frais de notaire inclus. Les travaux de rénovation complète s'élèvent à 23 000€ — cuisine équipée, salle de bain neuve, électricité aux normes. Avec 40 000€ d'apport, l'emprunt se limite à 74 000€ sur 20 ans à 3,7%.
Résultat : un loyer de 650€ HC, une mensualité de 436€, un cash flow positif de 134€/mois dès la mise en location. Et grâce au LMNP réel, les amortissements effacent le BIC imposable. Zéro impôt locatif.
"Elle avait 40 000€ d'héritage et ne savait pas quoi en faire. Ce studio Canal du Midi lui rapporte 134€/mois nets dès aujourd'hui — et dans 20 ans, 650€/mois sans crédit."
Le studio avant et après rénovation
Studio 28m² Canal du Midi — rénovation complète 23 000€, mis en meublé LMNP réel.
Studio 28m² — Toulouse, secteur Canal du Midi. Achat 87 000€ frais inclus, travaux 23 000€. Loyer 650€ HC en meublé LMNP réel.
Le montage financier
Le résultat fiscal — LMNP régime réel
L'accompagnement Fiscalia
Diagnostic patrimonial
Analyse de la capacité d'emprunt, identification du régime fiscal optimal (LMNP réel vs micro-BIC), projection sur 20 ans. Objectif : premier investissement solide sans risque financier excessif.
Sourcing du bien
Identification du studio 28m² dans le secteur Canal du Midi à Toulouse. Emplacement stratégique : demande locative forte, secteur protégé UNESCO, valorisation patrimoniale à long terme.
Chiffrage des travaux
Cadrage du budget travaux à 23 000€ avec les artisans partenaires Fiscalia : cuisine équipée, salle de bain neuve, électricité aux normes NF C 15-100, isolation des combles. Délai chantier : 6 semaines.
Montage LMNP réel
Immatriculation SIRET, adhésion CGA, décomposition du bien par composants pour le tableau d'amortissement. Choix du régime réel dès la première année pour effacer le BIC imposable.
Suivi comptable annuel
Liasse fiscale 2031, tableau d'amortissement mis à jour, optimisation annuelle du résultat BIC. Déficit locatif reporté et utilisé sur les prochains revenus locatifs si investissement supplémentaire.
"Elle a mis 40 000€ d'héritage en apport et emprunté 74 000€ à 3,7%. Résultat : 134€/mois de cash flow positif, zéro impôt locatif, et un bien Canal du Midi qui se rembourse tout seul. Dans 20 ans, c'est 650€/mois nets sans crédit."
