Il n'avait jamais rien mis en place.
Son impôt sur le revenu est passé de 2 700 € à 130 €.
Salarié Airbus, 36 ans, célibataire. Un T2 vétuste du centre de Castres rénové en Denormandie, pour effacer l'impôt et préparer la retraite.
Qui est notre client ?
Suite à un besoin d'assistance pour ma déclaration d'impôt, j'ai rencontré Stéphane et Nicolas. Lors de nos échanges, ils m'ont indiqué que mon profil pouvait permettre un placement défiscalisant à faible coût pour améliorer ma retraite. Après réflexion, je suis revenu vers eux. Leurs différentes options et leur pédagogie m'ont convaincu : c'était un bon choix, et ça le reste à ce jour.
- check_circle Christophe, célibataire, 36 ans
- check_circle Salarié chez Airbus, 35 000 € de revenus annuels, tranche marginale à 30 %
- check_circle 2 700 € d'impôt par an, aucun levier fiscal jamais activé
- check_circle 10 000 € d'épargne de précaution sur un Livret A, 250 € d'épargne possible chaque mois
- check_circle Endettement à 21 % : un prêt en cours sur sa résidence principale
Un profil courant chez les jeunes salariés : l'impôt progresse avec la carrière, sans qu'aucune stratégie patrimoniale n'ait encore été engagée.
Le parcours
D'une simple aide à la déclaration à un projet patrimonial
Christophe nous a contactés en mai 2022 via notre site, pour une assistance à la déclaration de revenus. Rien de plus. C'est en regardant le montant qu'il payait chaque année qu'il a voulu aller plus loin.
Mai 2022, l'assistance à la déclaration. Nous reprenons sa déclaration ligne à ligne et l'optimisons. L'exercice a ses limites : une déclaration bien remplie corrige ce qui peut l'être, elle ne crée pas d'avantage fiscal. Une fois le travail fait, il reste 2 550 € d'impôt.
Fin 2022, deuxième rendez-vous, à son domicile. Christophe revient vers nous pour s'attaquer à cet impôt résiduel. Nous réalisons un audit patrimonial complet : situation familiale, trajectoire de revenus, évolution prévisible de la fiscalité, charges du foyer, épargne disponible et projection retraite.
De cet audit ressortent deux objectifs, classés par échéance. À court terme, faire baisser l'impôt résiduel. À moyen terme, se constituer un complément de revenus pour la retraite. À 36 ans, il a le temps devant lui, ce qui élargit les options envisageables.
Troisième rendez-vous : la stratégie. Nous lui présentons un montage qui répond aux deux objectifs à la fois, en s'appuyant sur le dispositif Denormandie.
Un T2 vétuste transformé en logement recherché
Fiscalia a identifié un T2 de 52 m² en plein centre de Castres, commune éligible au dispositif Denormandie. Prix d'acquisition : 65 000 €. Budget travaux : 44 000 €, soit 40 % du coût d'acquisition et de travaux, très au-dessus du seuil des 25 % exigé par le dispositif.
Les travaux ont porté sur l'isolation thermique, la remise aux normes électriques, la création d'une cuisine équipée et la réfection complète des sols et des peintures. Le logement gagne en confort et en performance énergétique, ce qui compte autant pour le locataire que pour la valeur du bien à la revente.
Tout n'a pas été rasé pour autant. La cheminée de la pièce de vie et les murs en briques de la chambre ont été conservés, ce qui distingue ce T2 des logements rénovés à l'identique qu'on trouve sur le marché locatif.
"Rénover ne veut pas dire tout effacer. Une cheminée et des murs en briques coûtent moins cher à conserver qu'à refaire, et le logement y gagne."
Le T2 avant et après rénovation
40 % du coût d'acquisition et de travaux consacrés à la rénovation : isolation, électricité, cuisine équipée, sols et peintures.
T2 de 52 m² en centre-ville de Castres : 65 000 € d'acquisition et 44 000 € de travaux, pour un prix de revient de 128 500 € frais compris.
Le montage financier
Combien lui coûte cet investissement, chaque mois ?
Un loyer qui couvre déjà la mensualité
Le logement se loue 650 € par mois, pour une mensualité de crédit de 590 €. Le loyer absorbe le remboursement et entame les charges, avant même de parler de fiscalité.
La réduction d'impôt fait basculer l'opération
Les 2 570 € d'économie annuelle représentent 214 € par mois. Sans elle, l'opération coûterait plus de 200 € par mois à Christophe. Avec elle, elle se finance seule.
Une capacité d'épargne préservée
Christophe pouvait mettre 250 € de côté chaque mois. L'opération ne consomme pas cette capacité : elle reste disponible pour ses autres projets.
Le budget mensuel
Chiffres du dossier. La taxe foncière de 800 € par an et la réduction d'impôt de 2 570 € sont ramenées au mois. L'impôt foncier est estimé au régime réel, intérêts d'emprunt de la première année déduits.
Simuler mon projetLe résultat fiscal
Pourquoi Castres ?
Le choix de la ville n'est jamais neutre dans un Denormandie. La réduction d'impôt récompense la rénovation, mais c'est l'emplacement qui sécurise la valeur du bien une fois l'engagement de location terminé.
Castres réunit les conditions qui rendent ce type d'opération tenable : un centre ancien dont la rénovation est encouragée, et une demande locative entretenue par les bassins d'emploi locaux. Acheter à 65 000 € un logement qui se loue 650 € par mois reste difficile dans les métropoles voisines.
C'est un marché que nous suivons de près, comme l'ensemble du territoire occitan où nous accompagnons nos clients en investissement locatif.
L'accompagnement Fiscalia
Assistance à la déclaration
Mai 2022 : reprise et optimisation de la déclaration de revenus. Le point de départ de la relation, avant tout projet d'investissement.
Audit patrimonial à domicile
Fin 2022 : analyse complète de la situation — revenus, charges, épargne disponible, endettement et projection retraite. Deux objectifs en ressortent, classés par échéance.
Recherche et sélection du bien
Identification d'un T2 de 52 m² en centre-ville de Castres, avec une part de travaux de 40 % — condition pour activer la réduction Denormandie.
Pilotage des travaux
Sélection des artisans, suivi du chantier, et vérification que chaque poste entre bien dans les catégories de travaux éligibles au dispositif.
Mise en location
Sélection d'un locataire sous plafond de ressources, bail conforme au dispositif, loyer plafonné à 650 € par mois.
Déclaration et suivi annuel
Mai 2023 : première déclaration intégrant le projet, impôt ramené à 130 €. Puis un point fiscal chaque année avec le conseiller référent, pendant toute la durée de l'engagement.
"Castres est l'une des villes d'Occitanie les plus intéressantes pour le Denormandie : des prix d'acquisition très bas, un centre ancien à rénover, et une demande locative soutenue par les bassins d'emploi locaux."
Vos questions sur le Denormandie à Castres
Les points qui reviennent le plus souvent chez les salariés qui veulent réduire leur impôt sans immobiliser toute leur épargne.
Faut-il de gros revenus pour un Denormandie ?
Combien faut-il de travaux pour un Denormandie ?
Pourquoi avoir choisi un engagement de 9 ans ?
Que devient le bien après les 9 ans d'engagement ?
Un T2 ancien se loue-t-il facilement en centre-ville ?
Combien de temps prend un projet comme celui-ci ?
Un accompagnement encadré, de la recherche du bien à la déclaration
Fiscalia n'est pas un simple apporteur de produits. Nous pilotons le dossier de bout en bout, et nous en répondons. La recherche du bien s'appuie sur notre carte professionnelle de transaction, et l'ensemble de notre activité est couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Nos garanties professionnelles :
- check_circle Carte professionnelle de transaction n° CPI 3101 2017 000 16980
- check_circle Assurance responsabilité civile professionnelle n° 103165800
- check_circle Un conseiller référent unique, de l'audit à la déclaration
C'est cette continuité qui permet de tenir, dossier après dossier, les économies d'impôt annoncées.
